TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS ATURES Y AUTANA
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO AMAZONAS
JURISDICCIÓN CIVIL
195º Y 147º

I
LAS PARTES Y SUS APODERADOS

VISTOS: SIN INFORMES

EXPEDIENTE Nº: 2006-1441

DEMANDANTE: AL HALABI MOUWAFAK
C.I.Nº E-83.696.222

DEMANDADO: MILAD AL ASSAD MAJOL
C.I.Nº V-21.548.099

ABOGADA ASISTENTE ANA PARDO
DE LA I.P.S.A Nº 91.069
PARTE DEMANDANTE:

APODERADOS JUDICIALES HERNAN T. ZAMORA V.
DE LA I.P.S.A Nº 44.277
PARTE DEMANDADA:

MARIA C. PACHECO DE Z.
I.P.S.A Nº 44.512

MOTIVO: PRORROGA LEGAL

SENTENCIA: DEFINITIVA

I

NARRATIVA

2.1.- ACTUACIONES DE LA PARTE DEMANDANTE.

Se inició la presente causa por demanda presentada en fecha 01-02-06, por el ciudadano AL HALABI MOUWAFAK, de nacionalidad siria, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E-83.696.222, debidamente asistido por la abogada en ejercicio ANA PARDO, titular de la cédula de identidad Nº 13.964.792 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 91.069, por PRORROGA JUDICIAL, en contra del ciudadano MILAD AL ASSAD MAJOL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 21.548.099, en los términos que a continuación este Juzgado pasa a narrar:

2.2.- PRETENSION DE LA PARTE DEMANDANTE.
La parte actora plantea en su demanda de PRORROGA JUDICIAL los siguientes alegatos:
- Que vista la boleta de notificación de fecha 19 de enero de 2006, la cual le fue entregada el 23 de enero del presente año, a través de la cual se le informó que el vencimiento de la prórroga legal establecida en el artículo 38 de Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con ocasión al contrato de Arrendamiento que suscribiera con el ciudadano MILAD AL ASSAD MAJOL, plenamente identificado en autos, por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ayacucho, Estado Amazonas, en fecha 8 de junio de 2005, inserto bajo el Nº 24, Tomo 09 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, se extingue de pleno de derecho el día 1º de Junio de 2006, tal como fue establecida en la cláusula segunda del indicado contrato.
Afirma que acudió ante esta instancia a fin de hacer del conocimiento de este Tribunal lo siguiente: Que el contrato de arrendamiento que suscribió con el ciudadano MILAD AL ASSAD MAJOL, antes identificado, en fecha 8 de junio de 2005, no fue el único contrato que suscribieron y que tampoco debe entenderse que su relación arrendaticia se inició con éste contrato, que por el contrario, la relación arrendaticia se inició el 01 de noviembre de 2002, el cual quedó debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Puerto Ayacucho, Estado Amazonas, de fecha 28 de octubre de 2002, quedando anotado bajo el Nº 84, Tomo 17, de los Libros de Autenticaciones llevados por esta Notaría, el cual consignó en copia simple, marcada con la letra “A”, y que una vez finalizado la duración de dicho contrato, se mantuvo la relación arrendaticia entre su persona y el mismo arrendador, el ciudadano MILAD AL ASSAD MAJOL, sobre el mismo inmueble, aún cuando no se autenticó ningún contrato por escrito, se mantuvo uno en forma verbal. Manifiesta igualmente que fue a partir del segundo semestre del 2005, cuando autenticaron el último contrato de arrendamiento en el cual se le estableció una duración arrendaticia de seis meses; afirma que con esta exposición queda demostrado que se ha mantenido una relación arrendaticia por más de tres años.
Solicitó que la prórroga legal aplicable, sea de un (01) año, de conformidad con lo previsto en el artículo 38, literal b, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente. Igualmente solicitó que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador le reintegre dentro de los sesenta días calendario siguiente a la terminación de la relación arrendaticia, la suma recibida como garantía más los intereses que se hubiesen causado hasta ese momento.

2.3.- ADMISION.-.
Admitida la demanda por auto de fecha 06-02-06, se ordenó la citación del ciudadano MILAD AL ASSAD MAJOL, identificado en autos, en su carácter de parte demandada para que compareciera al Segundo día de Despacho siguiente a su citación a contestar la demanda. (Folios 21 y 22)

2.4.- CITACION.-
En fecha 08-02-06, el Alguacil del Tribunal consignó Boleta de citación del demandado, manifestando que éste se había negado a firmarla, (Folio vuelto del 25).
En fecha 08-02-06, el Tribunal ordenó la citación del demandado a través del Secretario, de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. (F. 33)
En fecha 10-02-06, el Secretario dejó constancia que fue entregada boleta de notificación a la parte demandada (Folio 36)

2.5.-CONTESTACION DE LA DEMANDA.-
En fecha 14-02-06, siendo la oportunidad legal para que tenga lugar la contestación de la demanda, el ciudadano MILAD AL ASSAD MAJOL, parte demandada da contestación a la demanda en los términos del escrito que en Cinco (05) folios útiles y Dos (02) anexos consignó. (Folios 37 al 55)

2.6.- DEL LAPSO PROBATORIO.
En fecha 21-02-06, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas constante de Tres (03) folios útiles (folios 60 al 62)
En fecha 21-02-06, comparece el ciudadano MILAD AL ASSAD MAJOL, parte demandada y confiere Poder Apud-Acta a los abogados HERNAN TOMAS ZAMORA VERA y MARIA CARLOTA PACHECO DE ZAMORA (F. 63)
En fecha 22-02-06, auto del Tribunal mediante el cual se admiten las pruebas promovidas por la parte demandada (f. 64)
En fecha 23-02-06, la parte demandante consigna escrito de promoción de pruebas constante de Cuatro (04) folios útiles y once (11) anexos (folios 65 al 79).
En fecha 23-02-06, auto del Tribunal mediante el cual se admiten las pruebas promovidas por la parte demandante (f. 81).
En fecha 01-03-06, comparece la parte demandada y consigna diligencia mediante la cual desconoce los documentos anexos al escrito de promoción de pruebas, promovidos por la parte actora (Folio 82).
En fecha 02-03-06, se oyeron las declaraciones testimoniales de los ciudadanos KEVIN ALBERTO PERALES y RUTH JENIBER GONZALEZ RAMIREZ; y se declararon desiertos los actos para oir las declaraciones testimoniales de los ciudadanos ILDER JOSE INFANTE CAYUPARE y AARON ELI LUNA RUIZ (Folios 83 al 90).

En fecha 02-03-06, vencido el lapso probatorio, el Tribunal dijo
Vistos y acordó dictar sentencia dentro de los Cinco (05) días de Despacho siguientes de conformidad con el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil (f.91).
En fecha 09-03-06, el Tribunal difiere el lapso para dictar sentencia para dentro de los 30 días consecutivos siguientes, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil (f.92).

MOTIVA

Cumplidos como han sido los tramites de sustanciación y expuestos los alegatos del Libelo y de la Contestación de la demanda y siendo la oportunidad para decidir la presente causa. El Tema Decidendum se va a centrar si la prorroga establecida por las partes en el contrato Arrendamiento es la Prorroga Legal que imparte el Articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El demandado admitió que la relación Arrendaticia con el demandante se inicio con un contrato de Arrendamiento no prorrogable a partir del 01- 11-2002 hasta el 01- 11-2003.

Contradijo los demás alegatos del libelo con los siguientes argumentos:
Que celebró un nuevo Contrato de Arrendamiento Privado con vigencia a partir del 01 -06-2004 hasta el 01-12-2004, con una duración de Seis (06) meses fijos, y con una prórroga de Seis (06) meses los cuales serian computados desde el día 01-12-2004 hasta el 01-06-2005, de conformidad con la cláusula Segunda del Contrato, el cual se lo opone formalmente a la parte Actora, -según su decir- la mencionada prórroga la califica el demandado como Prórroga Legal Forzosa.
También afirma que con la celebración de ese contrato, las partes reconocieron la Prórroga Legal que le correspondía al demandante con ocasión al primer contrato de arrendamiento que culminó el 01 -11-2003 e iniciándose su prórroga legal el 02- 1-2003 hasta el 31-05-2004.
Sobre éste alegato el Tribunal pasa a pronunciarse y observa.
Que tanto la parte demandante como la demandada promovieron un contrato de arrendamiento en copia simple notariado el 28-10-2002 con vigencia a partir del 01-11-2002 hasta el 01-11-2003 sin prórroga, este Contrato es un instrumento público que se valora de conformidad con el Articulo 1357 del Código Civil y el cual demuestra que la relación arrendaticia se inició el día 01-11-2002, hasta el día 01-11-2003
Hecho éste alegado por la parte demandante y admitido por la parte demandada. Y ASÍ SE DECIDE.-

La parte demandada promovió un contrato privado de arrendamiento en original con vigencia el 01-06-2004 hasta el 01-12-2004, con una prórroga de Seis (06) meses a partir del 01-12-2004 hasta el 01-06-2005, en su contestación se lo opuso al demandante y por cuanto éste mantuvo silencio queda reconocido de conformidad con el Articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto demuestra que se celebró un contrato con los plazos establecidos en la cláusula Segunda del mismo.

Ahora bien, toca a este operador de Justicia determinar si la Prórroga que acordaron las partes en el contrato bajo análisis es una Prórroga Legal o de otro tipo, a tal efecto lo hace tomando en cuenta lo siguiente:

El Articulo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios Establece:
“Que los contratos de Arrendamientos que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicado en el artículo 1° de este decreto-ley, celebrado a tiempo determinado, llegando el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas.

“a” Omissis…
“b” cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor a un (01) año y menor de cinco (05) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año.
Omissis…

De la norma transcrita se infiere que la Prórroga Legal es el beneficio acordado por el Legislador al arrendatario que celebra contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato.

Ha de notar que se trata de un beneficio establecido por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y como tal, se orienta a proteger al inquilino, por lo cual no podría, ser renunciado por el mismo al momento de la celebración del Contrato por ser de orden público como lo prevé el artículo 7 eiusdem.
Para que ese beneficio proceda, la relación arrendaticia debe haberse celebrado por tiempo determinado a través de un contrato por escrito.
También la norma establece que una vez llegado el día del vencimiento del plazo estipulado en el contrato celebrado por tiempo determinado “este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador.

La norma establece que la Prórroga Legal es un derecho facultativo para el arrendatario, que no puede renunciarlo debido a que ese derecho se ha contemplado para la protección del mismo, para que pueda continuar ocupando o poseyendo precariamente el inmueble recibido en arrendamiento por determinado tiempo, aun en contra de la voluntad del arrendador, a quien la Ley ha impuesto esa prórroga como obligatoria siempre y cuando la relación haya llegado a su conclusión en orden al tiempo prefijado y que el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales como lo establece el artículo 40 eiusdem.
De allí que la prórroga Legal, como opción o facultad del inquilino, sólo puede ejercerse luego de vencido el plazo de duración prefijado en el contrato.
La prórroga Legal procede, aun cuando las partes no la hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, por la sola regulación contenida en el artículo 38, la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable.
Si la relación arrendaticia es por tiempo indeterminado, la prórroga legal no procede, según el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en comento, el contrato debe haberse celebrado a tiempo determinado.
El contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio. Consiste en un lapso preciso que las partes establecen en el mismo momento de la celebración de la relación arrendaticia.

Existe otro tipo de prórroga, llamada prórroga automática convencional de la duración del contrato que se establece en el contrato fundamentado en la autonomía de las voluntada de las partes, son estas la que acuerda la prórroga e impide la prórroga legal, por cuanto la relación no ha concluido por efecto de la misma, debido a que con su vigencia se busca el mantenimiento del contrato por un tiempo determinado o preciso, mientras funcione el mecanismo previsto por las partes.

Así las cosas, se observa que desde el primer contrato de arrendamiento, que finalizó el 01-11-2003, no hubo contrato escrito, entendiendo que las partes desearon de una manera tácita que la relación arrendaticia continuara de una manera verbal en otras palabras prorrogaron nuevamente el contrato, en este caso de una manera verbal a partir del 02-11-2003, 02-12-2003 hasta el 31-05-2004.

Por otro, la Cláusula Segunda del contrato bajo análisis habla de una prórroga Legal Forzosa, el demandado cuando utiliza ese término esta partiendo de un falso supuesto de derecho, porque la norma del artículo 38 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no habla de prórroga Legal Forzosa, lo que acordaron las partes es la continuación de la relación arrendaticia, es decir, que el contrato termina cuando culmina la prórroga convencional que ha acordado la parte y en éste caso termina el 01-06-2005 y si las parte no quisieran prorrogar el contrato, vale decir a partir del 01-06-2006, la prórroga legal comienza a correr desde ésta la última prórroga convencional. Y ASÍ SE DECIDE.

También contradijo con otro argumento.
Que celebró otro contrato de arrendamiento autenticado, con vigencia a partir del 01-06-2005 hasta el día 01-12-2005, con una duración de Seis (06) meses fijos, y con una prórroga de Seis (06) meses que serán computados desde el 02-12-2005 hasta el día 01-06-2006, de conformidad con la cláusula Segunda del contrato que acompañó el demandante que riela a los folios 07 y 08.

El Tribunal pasa pronunciarse sobre este argumento observa:

Que en los folio 07 y 08, riela contrato de arrendamiento en copia simple autenticado y, consignado con el Libelo, por cuanto no fue impugnado es utilizado por la parte demandada para respaldar su alegato, se valora por ser un documento público de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, y por demostrar en la cláusula segunda, la duración del contrato y la prórroga por Seis (06) meses hasta el 01-06-2006.

Ahora bien, el contra bajo examen, en su cláusula segunda tiene el mismo contenido del contrato anteriormente analizado y, tiene un plazo fijo de terminación de la relación de Seis (06) meses y una prórroga por el mismo lapso, es decir, el 02-12-2005 al 01-06-2006, aquí lo que ha habido es una nueva prórroga convencional del contrato el cual termina el 01-06-2006 y a partir de esa fecha se inicia la verdadera prórroga legal que establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con la finalización de esta prórroga se concluye que la relación arrendaticia que han tenido las partes suman tres (3) años y siete (7) meses y le corresponde al demandante una prórroga Legal de Un (01) año, por tener la relación arrendaticia menos de Cinco (05) años. Y ASI SE DECIDE.

El demandado en la contestación de la demanda desconoce los recibos que acompañó el demandante con el Libelo en copia simple marcada con la letra “B”, cursantes en los folios 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18,19 y 20 de conformidad con los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil.
El Tribunal para pronunciarse observa:
Que los recibos impugnados fueron presentados con el Libelo de demanda y en la promoción de prueba en copia simple y en original respectivamente, por la parte demandada, los cuales fueron impugnados por la parte demandante en el lapso legal, vale decir en la contestación de la demanda de conformidad con los artículos 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil, y tenía la parte demandante la carga de promover el cotejo y no lo hizo quedando desechados los recibos en copia simple; vale destacar que es importante señalar que lo que ha querido demostrar la parte demandante con los recibos de pagos de los canon de Arrendamiento es que la relación arrendaticia se ha mantenido durante el año 2004 hasta el segundo semestre del año 2005 y así lo reconoce en su contestación a la demanda el demandado, que nunca hubo una interrupción en la relación por las prórroga automática y sucesiva. Y ASÍ SE DECIDE.

Por último expone el demandado como defensa de fondo, que al quedar extinguido los contratos de arrendamientos, el primer contrato Notariado fue el 28-10-2002 por Un (01) año y semestral el segundo contrato con sus respectivas prórrogas de Seis (06) meses cada una, quedan automáticamente extinguidos sus efectos, es decir, la relación jurídica arrendaticia, y utiliza como respaldo de su alegato un argumento de autoridad del Dr. Domingo Sosa Brito, sobre la prórroga legal del Contrato de Arrendamiento publicada en la Obra de Estudio de Derecho Civil, Vol. II, Libro Homenaje a José Luís Aguilar Gorrondona, Paginas 634 y 635 el cual cita:

“…Como podrá apreciar del resumen anterior, la tesis de este gran jurista –Federico Carlos de Savigny en su obra Sistema de Derecho Romano Actual- se centra en la consideración de que los hechos jurídicos son los acontecimientos en virtud de los cuales las relaciones de derecho nacen y terminan. Al ser considerado del contrato como hecho jurídico, especie del género hecho jurídico manifestación de voluntad, en la concepción de este maestro, es lógica la conclusión de que el hecho jurídico contrato engendra y da vida a la relación jurídica contractual y en consecuencia, tratándose de un contrato de arrendamiento, éste da nacimiento y vida a la relación jurídica arrendaticia. Corolario de lo expuesto es que al quedar extinguido el contrato arrendamiento por el vencimiento de su período anual (o de cualquier otra duración), queda automáticamente extinguido su efecto, esto es, la relación jurídica arrendaticia. La regla de la prorroga automática del contrato arrendamiento al vencimiento de su lapso inicial o de sus eventuales prorrogas, de intensísima vigencia en nuestro mercado inmobiliario, dará nacimiento a un nuevo contrato y, obviamente, a una nueva relación arrendaticia, cuya estará siempre determinada por su hecho jurídico generador, el contrato de arrendamiento…” (cursivas y negrillas aditadas por los autores de este escrito).

El Tribunal para pronunciarse observa:

Este operador de Justicia, esta de acuerdo con el argumento de autoridad utilizado por el demandado; estamos de acuerdo que al quedar extinguido el contrato y la prórroga establecida en el contrato quedan extinguidos sus efectos como es, la relación jurídica arrendaticia eso no esta en discusión en esta causa, lo que esta en discusión que si la prórroga convencional que acordaron las partes en el contrato, es equivalente a la prórroga legal que establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, considera este operador de justicia que el demandado utiliza un falso supuesto de derecho, cuando afirma en su contestación a la demanda, que la prórroga acordada por las partes en el contrato de arrendamiento es la prórroga legal que establece el tanto nombrado artículo 38 y además afirma que es forzosa. Se ha explanado en esta motiva que la prórroga que aparece en el contrato de arrendamiento es una prórroga convencional que las partes han querido que la relación arrendaticia continuaran y la prórroga legal es la que se inicia una vez que haya terminado la relación arrendaticia o haya vencido el término de la prórroga del contrato. Y ASI SE DECIDE.

El demandado, consignó junto con su contestación a la demanda marcada con el Nº 02, notificaciones dirigidas al demandante, donde se le notifica Judicialmente del vencimiento de la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios con ocasión al contrato de arrendamiento que suscribieron por ante la Notaria Pública el 08-06-2005, se extingue de pleno Derecho el 01-06-2006, tal como fue establecido en la cláusula segunda del contrato.

El Tribunal para pronunciarse observa:
Que en la contestación de la demanda, el demandado no hace referencia a esta notificación y cuando le toco promover las pruebas no la promovió como prueba de sus defensas, en consecuencia este operador de Justicia se abstiene de hacer algún pronunciamiento por considerar que no ayuda a desvirtuar lo sostenido en el libelo de la demandada y sus argumentos. Y ASÍ SE DECIDE.-
La parte demandante promovió tres (3) testimoniales, de las cuales se evacuaron dos (2), el tribunal una vez analizadas las disposiciones de las mismas no la valora por considerar que no aporta nada al tema judicial controvertido. Y ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado de los Municipios Atures y Autana de la Circunscripción Judicial del Estado Amazonas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Actuando en sede civil declara:

PRIMERO: CON LUGAR, el derecho de Prórroga Legal interpuesto por el ciudadano: AL HALABI MOUWAFAK, contra el ciudadano MILAD AL ASSAD MAJOL, identificado en autos.

SEGUNDO: Se establece como lapso para el disfrute del derecho de la Prórroga Legal lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios en el Literal “b”, en virtud de que el demandante al finalizar la prórroga convencional que las parte acordaron en el contrato, es decir a partir del 01-12-2004 hasta 01-06-2006 suma una relación arrendaticia de tres (3) años y siete (7) meses y finalizada esta se inicia la prórroga legal.

TERCERO: Se condena en costas procesales a la parte perdidosa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Regístrese, Publíquese y déjese copia certificada.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala del Despacho de este Juzgado de los Municipios Atures y Autana de la Circunscripción Judicial del Estado Amazonas a los Cinco (05) día del mes de Abril de Dos Mil Seis (2.006).- Años 195° de la independencia y 147° de la Federación.-
El JUEZ,

ABOG. JUAN ANDRES MATTEY LIRA.

EL SECRETARIO TEMPORAL,

ABOG. CARLOS ALFREDO HAY C.

En esta misma fecha, siendo las 2:30 p.m se publicó y registró la anterior Sentencia.-
EL SECRETARIO TEMPORAL,

ABOG. CARLOS ALFREDO HAY C.

Exp. Civil N° 2006-1441