REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su nombre
El
JUZGADO ACCIDENTAL DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO AMAZONAS, con sede en Puerto Ayacucho, a los 08 días del mes de MARZO de dos mil SEIS (2006), 194° años de la Independencia y 147° de la Federación, procede a dictar sentencia en el expediente N° 2005-6224, actuando en ejercicio de la competencia que en materia inquilinaria tiene asignada, lo que hace de la siguiente manera:
DEMANDANTE: MISAELINA LONDOÑO DE RIVERA, EN SU CARÁCTER DE REPRESENTANTE LEGAL DE LA SOCIEDAD MERCANTIL CONFECCIONES MISLOR, C.A.”
APODERADA JUDICIAL: ADTHERELIVMAR GUTIÉRREZ, PROFESIONAL DEL DERECHO INSCRITA EN EL I.P.S.A., BAJO EL NRO. 71.754
DEMANDADOS: MIREYA MILANO
APODERADOS JUDICIALES:
ANTONIO REYES SÁNCHEZ Y EDGAR RODRÍGUEZ MORA, PROFESIONALES DEL DERECHO INSCRITOS EN EL I.P.S.A. BAJO LOS NÚMEROS 6.217 Y 7.053, RESPECTIVAMENTE.
MOTIVO: REINTEGRO DE DEPÓSITO (APELACION)
SENTENCIA: DEFINITIVA
CAPITULO I
Conoce esta alzada de la presente causa en virtud de la apelación interpuesta, en fecha 10 de MARZO de 2005, por el abogado en ejercicio EDGAR J. RODRIGUEZ MORA, inscrito en el Instituto de Prevención Social del Abogado bajo el N° 7.053, apoderado judicial de la demanda, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 03 de Marzo de 2005 por el Tribunal de los Municipios Atures y Autana del estado Amazonas en el juicio de REINTEGRO DE DEPÓSITO incoado por la ciudadana MISAELINA LONDOÑO DE RIVERA, en su carácter de representante legal de la Sociedad Mercantil CONFECCIONES MISLOR, C.A.”, que declaró con lugar la demanda interpuesta.
Sustanciada conforme a derecho la causa en esta segunda instancia, sin que las partes pidieran la constitución del Tribunal con asociados, ni presentaran informes, pasa este sentenciador accidental a decidir, en los términos que se transcribirán, no sin antes decir, que a los efectos de la decisión sobre la apelación planteada, se hace necesario hacer la siguiente síntesis cronológica del iter recorrido en este juicio.
En fecha 01-11-04, admitió el Juzgado de los Municipios Atures y Autana de la Circunscripción Judicial del estado Amazonas la demanda antes referida y ordenó librar boleta de citación para contestar la demanda.
La accionada fue citada en fecha 02 de noviembre de 2004 y el día 04-11-04, la citada comparece al tribunal en cuestión para le sea aclarado para que se le cita (Folio 10).
En fecha 04-09-04, comparece la ciudadana MIREYA MILANO asistida de abogado y otorga poder apud-acta a los abogados ANTONIO REYES SANCHEZ y EDGAR RODRIGUEZ MORA (Folio 11).
En fecha 04-11-04 comparece el Abogado ANTONIO REYES SANCHEZ, y mediante escrito solicita la reposición de la causa al estado de nueva admisión.
Auto del tribunal de fecha 04-11-04, mediante el cual declara inadmisible la reconvención intentada por la demandada. (Folio 22).
En fecha 08-11-04, compareció el Apoderado Judicial de la parte demandada abogado Antonio Reyes Sánchez y consignó escrito de apelación constante de dos (2) folios útiles (Folios 23 y 24).
En esta fecha 10-11-04, el tribunal dictó sentencia interlocutoria mediante el cual acordó reponer la causa al estado de nueva admisión de la demanda (Folios 25 y 26).
En fecha 10-11-04, se admitió la demanda y se emplazó a la demandada para que comparezca al 2° día de Despacho siguiente a dar contestación a la demanda (Folio 27).
En fecha 11-11-04, compareció el Apoderado Judicial d la parte demandada abogado EDGAR RODRIGUEZ MORA, plenamente identificado en autos y consignó escrito de contestación a la demanda, constante de cuatro (04) folios útiles (Folios 28 al 32).
En fecha 12-11-04, se dicta sentencia interlocutoria mediante el cual tribunal se pronuncia sobre las cuestiones previas opuestas en el Capítulo II del escrito de contestación al fondo de la demanda (Folios 33 al 35).
En fecha 15-11-04, comparece la ciudadana MISAELINA LONDOÑO DE RIVERA, asistida de abogado y otorga poder apud-acta a la Abogada ADTHERELIVMAR GUTIERREZ (Folio 36).
En fecha 16-11-04, comparece la ciudadana MISAELINA LONDOÑO DE RIVERA, asistida de abogado y consigna escrito de contestación a la reconvención interpuesta por la demandada, constante de tres (03) folios útiles (Folios 37 al 39).
En fecha 10-12-04, comparece el abogado Edgar Rodríguez Mora, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MIREYA MILANO, parte demandada y consigna escrito de pruebas constante de un (01) folio útil. (Folio 14).
En fecha 13-12-04, el tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandada (Folio 41).
En fecha 14-12-04, comparece la abogada ADTHERELIVMAR GUTIERREZ, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana MISAELINA LONDOÑO DE RIVERA, parte reconvenida y consigna escrito de pruebas constante de dos folios útiles y cuatro anexos (folios 45 al 54).
En fecha 15-12-04, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte reconvenida (Folio 55).
En fecha 21-12-04, siendo las 10:00 a.m., compareció la ciudadana MISAELINA LONDOÑO DE RIVERA en su carácter de parte reconvenida y demandada a objeto de exhibir el documento que le fuera requerido por el Tribunal (Folio 56).
En fecha 13-01-05, el Tribunal difirió la sentencia para dentro de los 30 días continuos de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil (Folio 57).
En fecha 04 de julio de 2005, el Juez Accidental José Gregorio Arismendi, se avocó al conocimiento de la causa, y se ordenó librar boletas de notificación a las partes, indicándoles el avocamiento del nuevo juez, y su derecho a recusarlo, si así lo consideran necesario, (folio 103), las cuales rielan a los folios 103 y 104, respectivamente.
En fecha 20 de Diciembre de 2005, el Tribunal estampó un auto indicando que la causa entraba en estado de que las partes presentaran informes.
En fecha 24-01-06, el Tribunal Accidental a cargo de quien suscribe, estampó un Auto indicando que la causa entraba en estado de ser sentenciada.
CAPITULO II
MOTIVA
Como se observa, se trata de la apelación en ambos efectos de la Sentencia que declaró CON LUGAR la demanda que por REINTEGRO DE DEPÓSITO intentara MISAELINA LONDOÑO DE RIVERA, en su carácter de representante legal de la Sociedad Mercantil CONFECCIONES MISLOR, C.A.” contra MIREYA MILANO, la cual fuera proferida por el Tribunal de los Municipios Atures y Autana, en fecha 21-12-2000, y este Tribunal Accidental de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Amazonas, Tribunal Accidental tiene atribuido su conocimiento, en virtud de que la causa en cuestión le fue asignada al suscrito conforme Oficio Nº CJ-05-3383, de fecha 27 de junio de 2005, suscrito por el Dr. Luis Velásquez Alvaray, Presidente de la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, y previa juramentación por ante el Juez Rector de esta Circunscripción Judicial en fecha 30 de junio de 2005. Y ASI SE DECLARA.
Ahora bien, corresponde ahora decidir sobre el recurso de apelación interpuesto por la querellada en fecha 10 de marzo de 2005, contra la sentencia que declaró con lugar la demanda interpuesta en su contra, y se tiene que a pesar de que ambas partes fueron notificadas de la reanudacion de la causa, en virtud de que la misma estaba paralizada, la parte demandante perdidosa en el presente juicio, no presentó los informes a que alude el Artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual este Tribunal de Alzada debe revisar la totalidad de la sentencia apelada.
A través de la presente lid, se demanda el reintegro de un depósito, conforme a lo establecido en el Artículos 25 y 26 del Decreto de Ley de Arrendamientos inmobiliarios; a tal efecto el demandante alegó que había celebrado un contrato de arrendamiento con la demandada, el día 06-07-03, el cual tenía como objeto el arrendamiento de un local comercial identificado con la letra C; ubicada en la planta bajo del edifico Milano, el cual tenía una duración de un año, de acuerdo a la cláusula segunda del contrato, aduce también, que de acuerdo a la cláusula séptima del contrato en cuestión, entregó a la arrendadora la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00), por concepto de depósito, y una vez que el contrato de arrendamiento correspondiente a ese mes adicional por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00), y las llaves del inmueble, por cuanto le fue imposible hacerle entrega personal a la demandada, y por ultimo manifiesta que la demandada se niega a reintegrarle el depósito, es decir la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00), con los intereses que haya producido de conformidad con los artículos 23, 25 y 26 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por su parte, la demandada admitió que suscribió un Contrato de Arrendamiento en la fecha que aduce el querellante, con un canon de arrendamiento de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00), que es cierto que la actora consignó la mensualidad del mes adicional que ocupo el inmueble después de haber vencido el contrato por la cantidad y que le hizo entrega de las llaves al inmueble al Tribunal, como se evidencian en el expediente No. 2004-0004.
En cuanto al Punto Previo decidido sin lugar por el Juez de los Municipios Átures y Autana, en el sentido de que la querellada en su escrito de contestación a la solicitud de Reintegro de Depósito, establecida en el Orinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, arguyendo, en su escrito de contestación a la demanda, lo siguiente:
Que la relación arrendaticia nunca ha terminado en virtud de que nunca se le ha entregado el inmueble. La actora no ha dado cumplimiento a sus obligaciones legales y contractuales, por lo que no puede exigirse el cumplimiento de una obligación que aun no existe, como lo es el reintegro por parte de la demandada del dinero dado en depósito para garantizar los daños ocasionados por la actora en el inmueble arrendado, diciendo además la demandante que ésta obligación es exigible, cuando: Primero: ha terminado la relación arrendaticia, y Segundo: Cuando han transcurrido sesenta día desde la fecha en que terminara la relación arrendaticia.
En ese mismo orden de ideas, si tomamos en cuenta que si la Cuestión Previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, manifiesta que se invocará con éxito, cuando según la ley, la acción no pueda ser admitida o cuando solo permita admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, y al ser ello así, para que esta defensa prospere, la ley debe manifestar claramente su voluntad de no permitir el ejercicio de la acción, por lo que tal prohibición no puede fundamentase en jurisprudencia, en principios doctrinarios, ni de analogías sino de disposiciones legales expresas.
Tal y como se expresa en la sentencia impugnada, la parte que invoca la cuestión previa, no ha señalado ninguna de las disposiciones legales que pudieran hacer inadmisible la presente acción como lo son: Las contenidas en los artículos 266, 271 354, y 328 del Código de Procedimiento Civil, artículos estos que continúen causales taxativas que de ser alegadas en la demanda, no pueden ser admitidas.
Aunado a lo anterior, los Artículos 26 y 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establecen que cuando el arrendador se negare sin una causa justa a reintegrar el depósito y sus intereses, vencido el termino a que alude el Artículo 25, el Tribunal podrá ocurrir al Tribunal competente por la cuantía para hacer valer sus derechos y pretensiones y la causa se tramitará en instancia única, conforme al procedimiento breve establecido en ese cuerpo legal, y que las demandas por reintegro de depósito en garantía, se sustanciaran y decidirán conforme a las disposiciones contenidas en el Decreto Ley en cuestión y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de la cuantía, razón por la cual, al ser el motivo de la demanda incoada, un reintegro de depósito de alquiler de un inmueble con sus intereses, mal podría ser invocada la cuestión previa en cuestión, pues si ello fuera así, estaríamos en presencia de una falta de acción, y ello se produce solamente cuando según nuestro sistema, la ley objetivamente la prohíba o niegue la tutela jurídica a la situación invocada, además declarar con lugar tal pedimento, sería decidir el fondo del asunto, o en todo caso la demanda quedaría desechada y extinguido el proceso, y ello no podría ser, pues la ley no prohíbe la interposición de la acción ventilada. Y ASI SE DECIDE.
Como colorario de lo expuesto, a continuación explanamos lo que al respecto dice el DR. Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Civil Venezolano, Tomo III, Editorial Arte, Caracas, página 82 y siguientes:
“También ocurre cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sea alegadas en la demanda. En estos casos, la Casación, siguiendo una estricta posición objetiva, ha decidido que “debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción” (Subrayados y negrillas del Tribunal).
En cuanto a la cuestión previa contenida en el Ordinal 7° del Artículo 346, la existencia de una condición o plazo pendiente, opuesta por la querellada, en el sentido de que mientras no exista un pronunciamiento que definitivamente resuelva sobre la terminación de la relación arrendaticia, dado “….omissis….el incumplimiento de sus obligaciones por parte de la arrendataria, no puede comenzar a correr el lapso de 60 días que concede el artículo 25 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al arrendador para realizar el reintegro del dinero dado por el arrendatario para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones”
En cuanto a esta defensa, es decir, la cuestión previa denominada “la existencia de una condición o plazo pendientes”, tenemos que para que ella proceda, debe existir la obligación o el reconocimiento de un derecho, en este caso, y en este caso, a decir del Dr. Arístides Rengel Rembeg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, Página 78, Editorial Arte, Caracas, 1992, “solo se invoca una circunstancia que lo limita o afecta temporalmente, hasta que se cumpla la condición o el plazo pendiente, de tal modo que la resolución de la cuestión previa no paraliza el proceso, sino que detiene el pronunciamiento de la sentencia de mérito hasta que se cumpla tal condición o el plazo pendiente, por encontrarse temporalmente afectada la exigibilidad de la pretensión. (Art. 355 del C.P.C.) (Destacados del Tribunal Accidental), esta defensa va íntimamente ligada a pronunciarse sobre el fondo del asunto, es decir, determinar la procedencia o no del reintegro del depósito arrendaticio, reclamado por la querellante, y para ello tenemos los siguientes alegatos:
La accionada manifiesta que el inmueble no le fue entregado, tal como lo establece la Cláusula Segunda del Contrato, por lo que entendió que la actora decidió hacer uso de la prórroga legal de conformidad con lo Artículo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La ciudadana MIREYA MILANO, para demostrar esta afirmación ofreció como medio de prueba, un escrito donde impugna el canon de arrendamiento (folio16), que la actora le consignó ante el Tribunal por el mes adicional en que ocupó el inmueble, después que se venció el contrato; sin embargo para este operador de justicia la documental promovida no se aprecia por no aportar nada a la afirmación bajo examen. Y ASI SE DECIDE.
Por su parte, la accionante para demostrar su alegato, es decir, que si cumplo con la entrega material del bien, promovió copia certificada del escrito de tres (03) folios útiles (f, 1, 2, y 3), mediante el cual trata de demostrar que ha consignado ante el Tribunal ad quo, en el expediente No. 2.0004-004, por concepto del pago del canon de arrendamiento del mes adicional que ocupo el inmueble después que venció el contrato de arrendamiento y entrega de las llaves del mismo. En el caso concreto, la referida documental no fue impugnada y por lo tanto se tiene como fidedigna en conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, habría que preguntarse, si el procedimiento usado por la querellante esta ajustado a la ley, no obstante haberlo entregado ante un órgano administrador de justicia, y no actuar según lo establecido en la Clausula Segunda del Contrato de arrendamiento suscrito por ambas, que establece que: “Este contrato es por el termino de Un (01) año a partir del 06-07-2003, por lo tanto su vencimiento ocurrirá el día 05-07-2004, cuando LA ARRENDATARIA deberá desocuparlo y entregarlo a la arrendadora sin necesidad de desahucio o notificación, por lo tanto, ambas partes aceptan que en ningún caso operará la tácita reconducción”.
Como se observa, se pactó a través del documento en cuestión que el inmueble debía ser entregado a la Arrendadora, una vez que venciera el contrato, lo cual no se hizo en su momento, dadas los graves problemas personales que las partes tenían, desavenencias que fueron reconocidas por ambas partes, que incluso llevó a que el ciudadano JOSE DOMINGO RIVERA y la demandada firmaran ante la Prefectura del Municipio Atures (F18) una caución de no agresión, y la denuncia formulada opio ante la misma Prefectura de la demandada contra éste, así como también, por lo que ante esa ruptura de las relaciones entre ambas partes, considera quien juzga que la actora actuó ajustada a derecho, entregando las llaves del local arrendado en el Tribunal, puyes la demandada no podía esperar que la actora le entregara las llaves del inmueble personalmente, por lo que si la actora consignó las llaves del local arrendado ante el Tribunal en fecha 07-07-04, es ahí cuando culmino la relación arrendaticia entre las partes, y por lo tanto, no existe pendiente cánones de arrendamientos insolutos, ni mucho menos, la existencia de una condición o plazo pendientes, como cuestión previa, pues aunado a ello, el Tribunal de los Municipios Atures y Autana le notificó a la demandada de la consignación del canon de arrendamiento y de las llaves la cual está inserta del expediente No,. 2004-004, ya mencionado, quedando demostrado la entrega del inmueble con la sentencia interlocutoria que profirió el Juzgado antes citado, el cual corre inserta a los folios 29, 30 y 31 del expediente en cuestión, que declaró improcedente la impugnación de la consignación del canon de arrendamiento del mes adicional y de las llaves que hiciera la demandante, después el vencimiento del contrato, por cuanto la demandada no apeló de dicha decisión, por lo que esa conducta pasiva de la ahora demandada ante la decisión del Tribunal antes mencionado, se debe entender que la demandada admitió que la actora le estaba entregando el inmueble arrendado con la consignación del canon de arrendamiento y las llaves ante el Tribunal que profirió la sentencia apelada, y siendo ello así, mal podría invocarse la cuestión previa invocada por la querellada. Y ASI SE DECIDE.
En cuanto a que la demandada manifiesta que oportunamente la notificó a la hoy accionante, que el canon de arrendamiento a partir del 06-07-04, sería la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 280.000,oo), notificación que hizo mediante comunicación que fue recibida personalmente por la demandante, y que además la demandante nunca manifestó disconformidad alguna con el nuevo canon de arrendamiento, el cual tendría vigencia a partir del inicio de la prorroga legal, y que el aumento esta ajustado al artículo 14 del Decreto Ley que regula los Arrendamientos Inmobiliarios, a decir de la pre-citada MIREYA MILANO.
Si nos atenemos al concepto que de contrato trae el artículo 1.133 del Código Civil, el cual dice que es una “convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, y siendo que ese mismo código, en su Artículo 1134, distingue dos tipos de contrato, el primero, unilateral, cuando una sola parte se obliga, y la segunda distinción, bilateral, cuando ambas partes se obligan, el contrato de arrendamiento como el suscrito, es un contrato, bilateral, en virtud de que ambas partes, antes de suscribirlo, analizaron todas y cada una de sus cláusulas, y lo que es más importante, se obligaron mutuamente, y siguiendo el concepto que sobre contrato bilateral, nos da el autor Néstor Pizarro, en su obra Enciclopedia Jurídica, Omeba, Tomo IV, Página 123, quien dice que es “Un acto jurídico bilateral, formado o constituido por el acuerdo entre dos o mas voluntades con el fin de crear, modificar o extinguir derechos”, tenemos entonces que ambas partes, tanto MIREYA MILANO DIAZ como MISAELINA LONDOÑO DE RIVERA, ya identificadas, manifestaron su consentimiento en unirse tanto como arrendadora como arrendataria, en torno al local propiedad de la demandada, donde una vez funcionó la Sede de Confecciones y Arreglos Mislor; pues de una lectura al contrato, tenemos que ambas partes, estatuyeron obligaciones reciprocas sobre el bien, propias de un contrato de arrendamiento, y siendo ello así, para que pudiera darse con éxito, un aumento del canon de arrendamiento, ambas partes debieron estar de acuerdo previamente, pues una de las condiciones para que exista un contrato, sea cual sea, es el “consentimiento de las partes”, según lo establecido en el Artículo 1.141 ejusdem, de lo contrario no podría existir cualquier pacto, por lo que si bien es cierto que la demandada le notificó a la actora mediante comunicación que riela al folio 15 del expediente, su voluntad de aumentar el canon de arrendamiento, en casos de que ella deseara continuar ocupando el inmueble, sin embargo, solo existe el de la ahora demandada, pues de la revisión que se le hizo a las actas procesales, no se observa que la actora haya emitido su consentimiento aceptando el aumento del canon de arrendamiento, en consecuencia, al no existir el consentimiento de la demandante, esta se tiene que nunca se obligó con el aumento expresado por la ahora demandante, quedando demostrado que el canon de arrendamiento establecido por entre las partes es último que consigno la actora en el Tribunal, vale decir, Bs. 240.000,00. Y ASI SE DECIDE.
En cuanto a que el aumento que se le notificó a la actora esta ajustada al artículo 14 del Decreto Ley que regula los Arrendamientos Inmobiliarios, quien suscribe, observa al igual que el Tribunal que profirió la sentencia ahora revisada, que la demandada no acompañó la cédula de habitabilidad o instrumento equivalente posterior al 2 de enero de 1987, que emite el órgano regulador arrendaticio o el ente competente, que demuestre que el inmueble objeto de este proceso, no necesita regulación, asimismo no se indica en el escrito de contestación que el aumento del canon de arrendamiento que se le hizo a la actora se fundamentó por cuanto el inmueble estaba exento de regulación; a todo evento es un requisito sine que non, demostrar que el inmueble no entra en la regulación, para que la parte demandada tenga la facultad de aumentar el canon de arrendamiento, si bien es cierto que el artículo 14 y 38 de la ley de la materia de arrendamiento la da potestad a la parte demandada parta aumentar el canon de arrendamiento en los contratos a tiempo determinado siempre y cuando el inmueble esté exento de regulación, que n se haya establecido cláusula de valor en el contrato, y que las partes no se pongan de acuerdo sobre el nuevo valor o precio del canon, no es menos cierto, que se debe demostrar que el inmueble está exento de regulación y no se hizo; en consecuencia, no está facultado unilateralmente la demandada para hacer un aumento del canon de arrendamiento. Y ASI SE DECIDE.
En cuanto al alegato esgrimido por la demandada de que no es cierto que se haya negado a recibir los cánones de arrendamiento y las llaves del inmueble, y que la actora nunca les manifestó su deseo de finalizar la relación arrendaticia y dar cumplimiento a las obligaciones que le impone la Ley, derivándose del cumplimiento de las mismas la buena fe del arrendatario. Sostiene que nunca se le informó que la actora no haría uso en su totalidad de la prórroga que le concede la ley, es decir, nunca se le informó de la intención de la actora de entregarle el inmueble antes del vencimiento de la prórroga legal.
El Tribunal de los Municipios Atures y Autana de esta Circunscripción Judicial, hizo la siguiente exposición, antes de declarar sin lugar el alegato antes transcrito:
“Que en el expediente de consignación No. 2.004-004, está inserto en cuatro (04) folios útiles del 01 al 04 un escrito suscrito por la actora, donde consigna el canon de arrendamiento del mes adicional por ocupación del inmueble después de vencido el contrato original y las llaves del inmueble, la mencionada documental también fue promovida como prueba en este proceso por la parte actora; en su escrito, narra: “(...) dos meses antes se le dio aviso a la Sra. Mireya Milano, que se le iba hacer entrega del local C, por causas ajenas a nuestra voluntad, por mi estado delicado de salud, motivo por el cual se me hacía difícil responder por los dos locales; ya que MISLOR tiene el local B en alquiler. La fecha prevista para la entrega del local C, era para el 06 de julio lo cual fue imposible por mi estricto reposo; se le pidió prorroga de un mes cancelando los canon previsto por el mismo tiempo (5 años ha tocado soportarle su mal carácter), no solo le hemos tolerado su mal carácter y su altanería de una forma grosera y vulgar, ofensiva, humillante, haciéndolo en el local B frente a empleados y publico hasta cuatro veces en una mañana, con el propósito de manchar nuestra imagen, quedando nosotros, según ella como colombianos ladrones y muchas palabras obscenas, a mi persona delante pleno publico, y de empleados que también fueron insultados. (...). Subrayado y la negrilla del Tribunal).
También en el folio 16 del expediente de esta causa, está inserto, escrito suscrito por la demandada, donde impugna el canon de arrendamiento que consignó ante este Tribunal la actora, en su contenido expresa: “Consta en expediente signado 2.004-004, que la ciudadana MISAELINA LONDOÑO DE RIVERA, en su carácter de representante legal de la Sociedad Mercantil de este domicilio CONFECCIONES, TELAS Y ADORNOS MISLOR, C.A., consignó por ante este Tribunal la suma de Doscientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 240.000,00), correspondiente al arrendamiento de un inmueble de mi propiedad, ubicado en la Avenida Aguerrevere, Edifico Milano, local C, el cual tenía por objeto un contrato por tiempo determinado de un (1) año y que la arrendataria, vencido el contrato, me manifestó que haría uso del mismo unos meses mas, convinieron para ello, un canon de arrendamiento superior al pactado, y que fijamos en cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 280.000,00), por así permitirlo la normativa legal que rige la materia. Efectivamente ocurrieron ciertas desavenencias entre mi persona y los representantes legales de CONFECCIONES, TELAS Y ADORNOS MISLOR, C.A.(....) (el subrayado y la negrilla es del Tribunal).”
De los dos escritos supra transcritos, se determina en la parte subrayada que la actora si le manifestó a la parte demandada su deseo de finalizar la relación arrendaticia cuando afirma: “dos meses antes se le dio aviso a la Sra. Mireya Milano, que se le iba a hacer entrega del local C por causas ajenas a nuestra voluntad, por mi estado delicado de salud”....Esta afirmación de la actora es coincidente con lo afirmado por la parte demandante en el escrito de impugnación del canon de arrendamiento en la parte subrayada cuando manifiesta “LA ARRENDATARIA, vencido el contrato, me manifestó que haría uso del mismo unos meses mas”, quedando demostrado y verificado que la actora le notificó a la demandada con suficiente tiempo, su deseo de finalizar la relación arrendaticia. Por otro lado, la parte demandada no demostró que se haya negado a recibir los cánones de arrendamiento y las llaves, cuando admite: Efectivamente ocurrieron ciertas desavenencias entre mi persona y los representantes legales de CONFECCIONES, TELAS Y ADORNOS MISLOR, C.A., siendo coincidente ese alegato con el hecho que afirma la actora en su escrito bajo análisis cuando dice: (5 años ha tocado soportarle su mal carácter) no solo le hemos tolerado su carácter y su altanería de una forma grosera y vulgar, ofensiva, humillante haciéndolo en el local B frente a empleados y público hasta cuatro veces en una mañana, con el propósito de manchar nuestra imagen, quedando nosotros según ella como colombianos ladrones y muchas palabras obscenas a mi persona delante pleno publico, y de empleados que también fueron insultados. En el caso examinado las referidas documentales no fueron impugnadas, por lo tanto se tiene cono fidedignas, En consecuencia, este Tribunal considera que el documento merece valor probatorio en conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y está demostrado que las desavenencias fueron provocadas por la parte demandada y con fundamento en la máximas de experiencia, este operador de justicia concluye que la demandada se negó a recibir los cánones de arrendamiento y las llaves. Y también quedo demostrado que si le informó que la actora no haría uso en su totalidad de la prórroga legal y también se le informó de la intención de la arrendataria de entregarle el inmueble antes del vencimiento de la prorroga legal. Y ASÍ SE DECIDE.”
Este Operador accidental de justicia, al analizar concienzudamente lo antes explanado, comparte plenamente, lo decidido por el Juez ad quo, en este respecto, pues al haber tal clima de discrepancias entre las partes, y al no haberse opuesto la demandada a las exposiciones hechas por la ciudadana MISAELINA LONDOÑO DE RIVERA, se concluye que la querellada se negó a recibir las cánones de arrendamiento y las llaves del inmueble y que la actora si le manifestó su deseo de finalizar la relación arrendaticia y dar cumplimiento a las obligaciones que le impone la ley, derivándose del cumplimiento de las mismas la buena fe del arrendatario. Y ASÍ SE DECIDE.
En cuanto a los alegatos que hace la querellada, los cuales versan en que la demandada recibió de la actora otro inmueble arrendado a ésta, y que eso corrió una vez que la demandada constatara las condiciones en que encontraba el inmueble, según documental marcada con la letra C y que cursa al folio 20 del expediente.
De una lectura a la documental promovida, se tiene que la misma está referida a otro inmueble que no es objeto del litigio, pues se alude a un local identificado con la letra “B”, siendo que el local objeto de este pleito es el identificado con la letra C, como se señala en el libelo de la demanda y lo admite la demandada en su escrito de contestación. Ahora bien, tal como lo manifiesta el Tribunal que profirió la sentencia apelada, esta documental no se valora por no aportar nada al tema judicial en litigio, como lo es el reintegro del depósito y sus intereses. Y ASÍ SE DECIDE.
En cuanto a la prueba que la demandada hace valer consistente en un recibo de electricidad que corre inserto en el folio cinco (05), que según su decir, debió ser entregado al momento de entregar el inmueble, lo que significa una confesión de que el inmueble continua bajo el poder de la actora, cabe destacar que en el expediente 2004-004, donde la actora consigna el último mes que ocupo el inmueble, es decir, desde el 07-07-04 al 07-08-04, así como las llaves de acceso al mismo, consignando copia del recibo de la compañía ELECENTRO, afirmando que corresponden al ultimo mes de su estadía como arrendataria, con lo cual queda probada la solvencia de pago de energía eléctrica del local. Esa mima documental fue utilizada como prueba para demostrar su solvencia con el inmueble.
Cabe destacar que en virtud de las desavenencias existentes entre las partes, hizo que la actora para poder cumplir con su obligación legal que le impone la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el contrato suscrito, consignó por ante el Tribunal el ultimo mes del canon de arrendamiento y las llaves del inmueble, por lo que entonces la demandada debió cumplir con el reintegro del depósito. Y ASI DECIDE.
DE LA RECONVENCION FORMULADA POR LA QUERELLADA
En su contestación de la demanda, la querellada, reconvino a la actora, para que conviniera o su defecto fuera condenada por este Tribunal, en la Resolución del Contrato de Arrendamiento con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, por incumplimiento de las obligaciones contractuales y legales, específicamente por no pagar las pensiones de arrendamientos del inmueble, correspondiente a cuatro (4) meses para que pague hasta el momento en que se ponga en posesión el inmueble a la demandada a razón de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 280.000,00) mensuales.
Como se sabe, a decir del Artículo 1167 antes mencionado, en un contrato bilateral, si uno de los contratantes no ejecuta su obligación, el otro puede, a su elección, requerir judicialmente la ejecución del contrato suscrito, o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Ahora bien, siendo ello así, recordemos que cuando la demandada le notificó a la actora el aumento del canon de arrendamiento, la ciudadana MIREYA MILANO no contó con el consentimiento de la Ciudadana MISAELINA LONDOÑO, y por lo tanto no hubo bilateralidad que exige el artículo antes transcrito y el presupuesto que dispone la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento, que copiado textualmente, establece lo siguiente:
“El canon de arrendamiento se ha convenido entre las partes, en la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (BS. 240.000,00), mensuales que deben ser pagados a los 07 días de cada mes, por LA ARRENDATARIA a LA ARRENDADORA, o por la persona natural o jurídica que ella designe”.
Por lo que entonces, el canon de arrendamiento es el pactado en el contrato original, es decir, la cantidad de Bs. 240.000,00, mensuales, concluyendo como lo hace el Juez de los Municipios Atures y Autana de esta Circunscripción Judicial, que la actora entregó el inmueble y quedó solvente frente a la demandada y la relación arrendaticia disuelta a partir del 07-08-04; por lo tanto no hay contrato por resolver ni deuda por cobrar. Por todos esos elementos de convicción se desestima la reconvención y la estimación de la demanda. Y ASI SE DECLARA.
En cuanto al alegato de la demandante, en el sentido de que el contrato suscrito por ambas partes, tenía una duración de un año, de acuerdo a la Cláusula Segunda y que de acuerdo a la Cláusula Séptima, se evidencia que entregó a la arrendadora la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00), por concepto de depósito, indicando además que la demandada se niega a reintegrar la cantidad dada en garantía, con los intereses que haya producido, de conformidad con los artículos 23, 25 y 26 del Decreto Ley de Arrendamientos inmobiliarios.
Ahora bien, según el Artículo del Decreto Ley en referencia, cuando se constituya depósito en dinero para garantizar las obligaciones derivadas de un contrato como el que suscribieron las partes en conflicto antes mencionadas, el arrendador deberá colocar la cantidad de dada en garantía, en una cuanta de ahorros en un ente regido por la Ley General de Bancos y Otras instituciones financieras, y los intereses que produzcan corresponderán al arrendatario, y visto que la parte actora acompaño con el libelo (F03), contrato de arrendamiento en original privado firmado por las partes y en su promoción de pruebas promovió el mismo contrato de arrendamiento fue promovido como prueba en copias certificadas, y por cuanto no fue impugnado se tiene como fidedigna de conformidad con lo artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia este Tribunal considera que el documento merece valor probatorio en conformidad con el artículo 506 ejusdem, y que está demostrado que la demandada, se comprometió a través de la cláusula séptima del contrato que recibió a satisfacción la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00), Y ASÍ SE DECIDE.
En cuanto a los intereses pactados, ambas partes establecieron que el depósito entregado no devengará intereses, contraviniendo lo establecido en los Artículos 23, parte in fine del citado Decreto Ley, que establece que en caso de que se constituya depósito en dinero para garantizar las obligaciones que se derivan de un contrato de arrendamiento, “los intereses que se produzcan corresponderán al arrendatario....”, y el Artículo 7 ejusdem, el cual establece que los derechos que la ley en cuestión contempla para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos, pues lo ahí establecido es de orden publico y por lo tanto no pueden ser tales normas relajadas o susceptibles de renuncia por las partes, entendiendo por orden público, según el Dr. Manuel Ossorio, en su obra Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, Pagina 518, Editorial Heliasta, S.R.L., Argentina, 1981 aquel “....Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales, por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos....”
Como se observa, la protección del débil económico que es el arrendatario y no del débil jurídico, como lo manifiesta el juez a quo, se hace presente en el Artículo antes citado, pues el legislador, consciente de los abusos que podrían cometer los arrendadores en ese sentido, estableció que los derechos que la ley en cuestión establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, y al disponer además que será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia o menoscabo, debe entenderse como nunca escrito el acuerdo en cuestión de no generar intereses. Y ASI SE DECLARA.
DISPOSITIVA
Por las Razones Antes Expuestas, este Juzgado Accidental de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Amazonas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad de la Ley, actuando en sede inquilinaria, declara:
PRIMERO: Confirma en todas y cada una de sus partes la decisión dictada por el Juzgado de los Municipios Atures y Autana de esta Circunscripción Judicial, de fecha 03 de marzo de 2005, que declaró CON LUGAR, la demanda de reintegro de Depósito en garantía incoada por la ciudadana MISAELINA LONDOÑO DE RIVERA en contra de la ciudadana MIREYA MILANO, como representante legal de la Sociedad Mercantil denominada Confecciones, Telas y Adornos Mislor, C.A., por reintegro de depósito en garantía, todos identificados en autos, y a través de la cual declaró sin lugar la reconvención propuesta por la identificada MIREYA MILANO contra MISAELINA LONDOÑO DE RIVERA, en este juicio, por resolución de contrato.
SEGUNDA: Se condena a la demandada reconviniente MIREYA MILANO a pagar la demandada reconvenida la cantidad de de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00), por concepto de depósito en garantía, mas los intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros durante la vigencia de la relación arrendaticia, conforme a la conformación que suministre el Banco Central de Venezuela.
TERCERA: Se condena al pago de costas a la parte perdidosa, de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada en el Tribunal de la presente decisión con fundamento en los artículos 247 y 248 ejusdem.
Dada, firmada y refrendada en el Despacho del Juez Accidental de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Amazonas, con sede en Puerto Ayacucho, a los 08 días del mes de marzo de 2006. Años 194° de la Independencia y 147 de la Federación.
EL JUEZ ACCDIENTAL,
JOSE GREGORIO ARISMENDI RIOBUENO
LA SECRETARIA ACCIDENTAL
ABG. BELLA VERÓNICA BELTRÁN TENÍAS
En esta misma fecha, siendo las 11:30 a.m. se público la anterior sentencia, previo anuncio de ley.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL
ABG. BELLA VERÓNICA BELTRÁN TENÍAS
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