TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre
el
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO AMAZONAS, con sede en Puerto Ayacucho, a los 3 días del mes de abril de dos mil siete (2007), procede a dictar sentencia en el expediente N° 07-6477, actuando en ejercicio de la competencia que en materia civil tiene asignada, y lo hace de la siguiente manera:

DEMANDANTE: ABOG° RICARDO EMIRO FORERO (apoderado judicial de la ciudadana SANDRA DEL PILAR FORERO).

DEMANDADO: GUALBERTO PEREZ

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE

SENTENCIA: DEFINITIVA

CAPITULO I
NARRATIVA

La presente causa se inició por demanda introducida ante este Juzgado, en fecha dieciséis (16) de enero de dos mil siete (2007), por el abogado RICARDO EMIRO FORERO, titular de la cédula de identidad N° V- 10.922.264, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 60.075, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana SANDRA DEL PILAR FORERO, titular de la cédula de identidad N° 15.151.981, en contra de GUALBERTO PEREZ, titular de la cédula de identidad N° V-6.453.774. Dicha demanda fue admitida el día 19 de enero de 2007.
En fecha 07 de marzo de 2007, fue citado el demandado.
No habiendo contestado la demanda el accionado y vencido el lapso probatorio, procede el suscrito Juez a decidir la causa.

CAPITULO II
MOTIVA

1) En su libelo de demanda, la parte actora afirmó: A) que, el 30 de junio de 2004, la ciudadana MARIA DOLORES FORERO, titular de la cédula de identidad N° 15.151.981, actuando en su condición de “progenitora” de la ciudadana SANDRA DEL PILAR FORERO, supra identificada, celebró contrato de arrendamiento, en su condición de administradora del inmueble ubicado en al avenida “Perimetral”, urbanización “El Caicet”, casa sin número, al lado de la “Ferretería FERRESUR” de esta ciudad de Puerto Ayacucho, estado Amazonas, con el ciudadano Gualberto Pérez, siendo el canon de arrendamiento por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00); B) que el contrato de arrendamiento tenía una duración de seis (6) meses, con fecha de vencimiento el 31 de diciembre de 2004, y una prorroga legal que expiraba el 30 de julio de 2005, fecha en la que debía entregar el inmueble; C) que durante 30 meses el mencionado ciudadano ha incumplido con el contrato, dejando de pagar la cantidad de CUATRO MILLONES CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 4.050.000,00), más, como consecuencia de la cláusula penal que convinieran, la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) diarios atrasados por “demora” mensuales, para un total de SEIS MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 6.750.000,00), y D) que pide al arrendatario la desocupación del inmueble. Por último exigió el actor el pago de las costas procesales y los honorarios profesionales.
2) La parte accionada no contestó la demanda ni promovió pruebas. El actor promovió pruebas.
3) Planteadas las cosas en los términos descritos, quien decide observa: Al no haber sido contestada la demanda y al no haber observado el demandado actividad probatoria alguna, debe determinar quien juzga si opera el dispositivo legal contenido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, que establece que ante el incumplimiento de las cargas procesales señaladas, deberá considerarse confeso al accionado “en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante”.
En efecto, constatado que el demandado no contestó la demanda ni promovió prueba que le favoreciera, la posibilidad de declarar la confesión ficta en el caso de autos se reduce a establecer si la pretensión que ha hecho valer el accionante es conforme a derecho, y al respecto se observa que lo que demanda, a saber, i) el desalojo del inmueble referido supra, ii) el pago de la cantidad de CUATRO MILLONES CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 4.050.000,00), por concepto de cánones insolutos, iii) el pago de la cantidad de SEIS MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 6.750.000,00) y iv) la entrega del inmueble solvente del pago de los servicios públicos, no es contrario a derecho. En efecto del análisis de dicho petitorio puede concluirse que éste se contrae a la exigencia del cumplimiento de cláusulas contractuales, pues, en el desalojo de un inmueble que había sido arrendado y en el pago de los cánones que no han sido pagados, todo lo cual encuentra fundamento legal en los artículos 1.585 y 1.592 del Código Civil y 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por lo explicado, se declara que en el caso de autos ha operado la confesión ficta del demandado. Así se decide.
Declarada la confesión ficta del demandado, debe tenerse por cierto todo cuanto ha afirmado la parte actora, a saber: A) que el 30 de junio de 2004, la ciudadana MARIA DOLORES FORERO,
actuando en su condición de administradora del inmueble antes identificado, lo arrendó al ciudadano Gualberto Pérez, siendo el canon de arrendamiento mensual por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.150.000,00); B) que el contrato de arrendamiento tenía una duración de seis (6) meses, con fecha de vencimiento el 31 de diciembre de 2004, y una prorroga legal que expiraba el 30 de julio de 2005, fecha en la que debía entregar el inmueble; C) que durante 30 meses el mencionado ciudadano ha incumplido con el contrato, dejando de pagar la cantidad de CUATRO MILLONES CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 4.050.000,00), más, como consecuencia de la cláusula penal que convinieran, la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) diarios atrasados, para un total de SEIS MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 6.750.000,00).
Así las cosas, este Tribunal advierte: Los contratos de arrendamientos se pueden terminar por diversas causas, a saber: por mutuo disenso, por confusión, por novación, por arrendamiento en fraude del acreedor, por resolución, por nulidad, por el cumplimiento de los lapsos máximos de duración, por vencimiento del término, por perecimiento total o parcial del inmueble dado en arrendamiento, por necesidad de hacer reparaciones a la cosa arrendada, por resolución del contrato por inejecución de las obligaciones contraídas, por el fallecimiento de una de las partes, por expropiación, por la necesidad que tenga el propietario o alguno de sus parientes de ocupar el inmueble o porque éste vaya a ser demolido u objeto de reparaciones que ameriten la desocupación.
En el supuesto de marras, se advierte que ha quedado establecido (i) que las partes estipularon convencionalmente la duración del contrato; de manera que el contrato terminaba de pleno derecho en la fecha prefijada, (ii) que se le concedió la prorroga legal, (iii) que ésta transcurrió, (iv) que el arrendatario no realizó la entrega del inmueble, (v) que éste dejo de pagar treinta (30) mensualidades y (vi) que debe la suma antes indicada por concepto de cláusula penal.
De lo anterior, se desprende que el contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento pide el accionante, terminó el día 31 de diciembre de 2004, mientras que la prorroga legal feneció el día 30 de julio de 2005, sin necesidad de cumplir formalidad alguna, pues así lo pactaron las partes, en la cláusula tercera del contrato. Al respecto, vale decir que el artículo 1.599 del Código Civil prevé que “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de desahucio”.
Por otro lado, importa destacar, como lo hace EDGARD DARIO NUÑEZ ALCANTARA:
“… en el caso de los contratos de arrendamiento, que son contratos de tracto sucesivo, los efectos siempre serán ex – nunc y no ex tunc, porque el derecho no puede llegar al extremo de pretender plantear que, pese a que las partes cumplen con su obligación materialmente todos los días… puedan existir entonces efectos retroactivos. No puede la ley llegar al extremo de ficcionar estableciendo que se devuelvan las prestaciones cumplidas entre las partes” (“El nuevo derecho inquilinario venezolano, Editorial Vadell hermanos editores, Caracas – Venezuela – Valencia, 2000, p.p.186).

De manera que, debe tenerse claro que el hecho de que el contrato en referencia haya fenecido, en forma alguna significa que las obligaciones derivadas de los efectos que se produjeron durante su vigencia, hayan corrido la misma suerte de éstos, es decir, que se hayan extinguido.
Por el contrario, las obligaciones insatisfechas que se derivaron del contrato que ya llegó a su vigencia, si no fueron cumplidas en su oportunidad, deben ser cumplidas con posterioridad. Por la naturaleza de ser el contrato de arrendamiento de tracto sucesivo, las obligaciones deben cumplirse independientemente de su terminación. Concebir lo contrario será abrir admitir posibilidades de enriquecimientos sin causas.
Así las cosas, quien decide advierte que, a pesar de que el accionante demanda el cumplimiento de un contrato que ya feneció por ser a tiempo determinado, es procedente en derecho tanto el cumplimiento de la obligación principal que se deriva del contrato a saber, el pago de los cánones insolutos, como de las obligaciones consecuenciales de dicho vínculo contractual, a saber, el desalojo del inmueble más la cantidad reclamada por concepto de cláusula penal y la entrega del inmueble solvente del pago de los servicios públicos.
Por las razones explanadas, este administrador de justicia declara con lugar
la acción que instó el presente juicio, y así se decide.

CAPITULO III
DISPOSITIVA

Por los razonamientos de hecho y de derecho expuestos, este Tribunal de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Amazonas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara con lugar la demanda introducida ante este Juzgado, en fecha 16 de enero de 2007, por el profesional del derecho RICARDO EMIRO FORERO , titular de la cédula de identidad N° V-10.922.264, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 60.075, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana SANDRA DEL PILAR FORERO, titular de la cédula de identidad N° V.- 10.922.263, en contra de GUALBERTO PEREZ, titular de la cédula de identidad N° V-6.453.774. En consecuencia, se condena al demandado a pagar la cantidad de CUATRO MILLONES CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 4.050.000,00) por concepto de cánones insolutos, más la cantidad de SEIS MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 6.750.000,00), por concepto de cláusula penal. Así, mismo se condena al demandado a desocupar el inmueble y entregarlo al demandante, solvente del pago de todos los servicios públicos.
Debido a que ha habido vencimiento total en la presente causa, se condena al demandado al pago de las costas procesales.
Publíquese y regístrese.
Firmada, sellada y refrendada en el despacho del Juez Titular del Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Amazonas, en Puerto Ayacucho, a los 03 días del abril de 2007. Años 196° de la Independencia y 148° de la Federación.
EL JUEZ,

MIGUEL ANGEL FERNANDEZ.
LA SECRETARIA,

BELLA VERONICA BELTRAN.

En esta misma fecha, siendo las 3:00 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia.
La Secretaria,

BELLA VERONICA BELTRAN.
Expediente Nº 2007-6477.