TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS ATURES Y AUTANA
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO AMAZONAS.
En Puerto Ayacucho, a los Veintidós (22) días del mes de Noviembre de Dos Mil Diez (2010). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación, procede a dictar sentencia en el Expediente número 2010-1734, actuando en ejercicio de la competencia que en materia Civil tiene asignada.

DEMANDANTE: JUAN LUIS FONT CARDIER
C.I. Nº V- 8.902.064

DEMANDADO: ROBERTO A. BAIRAM N.
C.I. Nº V-21.547.475

ABOGADO ASISTENTE ABOG° GLENDYS PIRELA
DE LA I.P.S.A Nº 99.505
PARTE DEMANDANTE:

ABOGADO ASISTENTE ABOG° NELSON S. MIKULIZSYN S.
DE LA I.P.S.A Nº 123.895
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

I

NARRATIVA

2.1.- ACTUACIONES DE LA PARTE DEMANDANTE.
Se inició la presente causa por demanda presentada en fecha 10-08-2010, por el ciudadano JUAN LUIS FONT CARDIER, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V-8.902.064, debidamente asistido por el Abogado GLENDYS PIRELA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 4.522.902, Inscrito en el Inpreabogado Bajo el N° 99.505, por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, contra el ciudadano ROBERTO ANTOUN BAIRAM NAHNOUH, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de identidad Nº V-21.547.475. (Folios 01 al 04)

2.2.- ADMISIÓN.-.
Admitida la demanda por auto de fecha 13-08-2010, se ordenó la citación del ciudadano ROBERTO ANTOUN BAIRAM NAHNOUH, plenamente identificado en autos, en su carácter de parte demandada para que compareciera al segundo día de Despacho siguiente a la consignación en autos de la boleta de citación a contestar la demanda. (Folio 23).

2.3.- CITACIÓN.-
En fecha 21-09-2010; el Alguacil del Tribunal consignó la Boleta de citación del ciudadano ROBERTO ANTOUN BAIRAM NAHNOUH, dejando constancia que fue debidamente citado. (Folio Vto. 26).

2.4.-CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA.-
En fecha 23-09-2010, compareció el ciudadano ROBERTO ANTOUN BAIRAM NAHNOUH, debidamente asistido por el abogado NELSON S. MIKULIZSYN S., parte demandada, y plenamente identificados en autos y consignó escrito de contestación de la demanda. (Folio 27).

2.5.- DEL LAPSO PROBATORIO.
En fecha 07-10-2010, compareció el ciudadano JUAN LUIS FONT CARDIER, debidamente asistido por el Abogado GLENDYS PIRELA, parte demandante en el presente juicio y consignó escrito de pruebas constantes de Un (01) folio útil. (F. 29 y su vto.).

En fecha 07-10-2010, se admitió el escrito de prueba promovida por la parte demandante. (Folio 30)

En fecha 07-10-2010, vencido como se encuentra el lapso de promoción y evacuación de pruebas en la presente causa el Tribunal dice VISTOS y acuerda dictar sentencia dentro de los cinco (5) días de Despacho siguientes de conformidad con el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil. (F. 66)

En fecha 08-10-2010, comparece el ciudadano ROBERTO ANTOUN BAIRAM NAHNOUH, parte demandada, asistido de abogado y consigna escrito de promoción de pruebas constante de Un (01) folio útil. (f. 32 y su vto.)

En fecha 08-10-2010, auto del Tribunal mediante el cual se abstiene de pronunciarse sobre la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada por considerarlo extemporáneo. (F.33)

En fecha 18-10-10, auto del Tribunal mediante el cual se difiere el lapso para dictar sentencia para dentro de los Treinta (30 días consecutivos siguientes, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. (F.34)

MOTIVACION PARA DECIDIR
La presente demanda ha sido incoado por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, a los fines de que este Tribunal resuelva la controversia planteada por las partes en el escrito de libelo y de contestación de la demanda, incoada por el ciudadano JUAN LUIS FONT CARDIER, asistido por el Abogado GLENDYS PIRELA, ambos identificados plenamente, en contra del ciudadano ROBERTO ANTOUN BAIRAM NAHNOUH.

El actor en su escrito de libelo de demanda señaló que celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano ROBERTO ANTOUN BAIRAM NAHNOUH, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de identidad Nº V-21.547.475, sobre un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida 23 de Enero, al lado de ¡Inversiones Mister Reinol” (casa de empeño) y al frente de “Nancy Fashion”, al lado de lo que hasta hace poco fue la Licorería Luso-Amazonas, (Habiendo tres locales de por medio) de esta Ciudad de Puerto Ayacucho, Estado Amazonas, alinderada de la siguiente manera: Norte: que es su frente, con la Avenida 23 de Enero; Sur: con local del mismo dueño; Este: local donde funciona Inversiones Freidem y Oeste: local donde funciona la casa de empeño “Inversiones Mister Reinol”. Asimismo señala que entre las estipulaciones contractuales se convino que: 1) en la Cláusula Segunda del Contrato el Arrendatario se obliga a utilizar el inmueble única y exclusivamente como local comercial para efectuar solamente actividades relativas a la compra y venta de teléfonos celulares; quedándole prohibido darle un uso diferente al local arrendado; 2) que en la cláusula tercera del contrato se estipuló como canon de arrendamiento mensual la cantidad de UN MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F.1.400,00), que a dicho canon se le hizo un primer aumento al concluir el primer año; que se incrementó a MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 1.800,00), que justo antes de terminar el segundo año se le incrementó dicho canon en DOS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F.2.200,00), que en la cláusula tercera del contrato, el lapso convenido por las partes contratantes para la duración del presente contrato es por dos (2) años, contados a partir de la fecha de suscripción, del 12 de Julio de 2007, entendiéndose prorrogado por periodos iguales y sucesivos, siempre y cuando cualquiera de las partes no diere aviso o notificación a la otra de su voluntad de no prorrogar la convención con no menos de treinta (30) días calendario consecutivo de anticipación a la fecha de vencimiento del primer lapso o de cualquiera de sus prórrogas.

Dispusieron asimismo que las partes quedaban entendidas que las prorrogas sucesivas no convierten al contrato a tiempo indeterminado. Que en caso de no producirse la restitución oportuna a El Arrendador, El Arrendatario pagará a El Arrendador por concepto de indemnización, daños y perjuicios y como cláusula penal que de mutuo acuerdo convinieron y estipularon la cantidad de CUATROCIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMO (400.00) por cada día de retraso de restitución del inmueble. Que el contrato lo celebraron intuito persona y que no podrán traspasarlo, transferirlo, ni arrendarlo a persona alguna, total o parcialmente bajo pena de nulidad sin haber obtenido previamente el consentimiento escrito del propietario.

Señaló el actor que remitió dos (2) escritos que recibió el señor ROBERTO ANTOUN BAIRAM NAHNOUH, los cuales fueron anexados en copias certificadas en el escrito de demanda, donde se le notifico al mismo de manera personal y directa la decisión o voluntad de no prorrogar el contrato anteriormente señalado, indicando además que ese mismo día de haber recibido las comunicaciones le comunicó verbalmente al demandado que no se le había renovado el contrato por cuanto su obligación de pago de canon de arrendamiento, no había sido satisfactoria, y que de todas maneras él podía disfrutar de su prórroga legal máxima de un (01) año, a partir del 17 de julio de 2009, pero que en fecha 17 de julio de 2010 debía entregar el local, asimismo señaló y consignó documento público administrativo, como lo es comunicación a través del correo estatal certificado (IPOSTEL) en fecha 18 de septiembre del año 2009, recibida por la parte demandada, donde el actor le solicitaba la cancelación de mensualidades vencidas.

Que con posterioridad en fecha 09 de Octubre de 2009, una ciudadana de nombre RIONA FAJARDO, titular de la cédula de identidad N° V-20.019.137, recibió en el local comercial donde funciona la tienda de telefonía “Digitel” comunicación remitida por el actor a la parte demandada, donde le solicitaba formalmente la entrega del local, por cuanto había sido infructuosa la diligencia para el logro de la cancelación de las mensualidades.

En fecha 12 de Diciembre del año 2009, el sujeto pasivo de la relación procesal recibió notificación por parte de este Tribunal de los Municipios Atures y Autana de la Circunscripción Judicial del estado Amazonas, a solicitud de la parte activa, donde se le informó entre otras cosas, Primero: que se encontraba ocupando de forma precaria el local comercial, debido a la notificación hecha en fecha 26 de mayo del año 2009, de la no prórroga del contrato que vencía el 17 de julio del año 2009, y segundo: que se le solicitó la entrega inmediata del local con las mensualidades arrendaticias atrasadas.

Fundamentó su pretensión de conformidad con el artículo 38 en su literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como también el 39 ejusdem y 1167, 1159 y 1160 del Código Civil, peticionando, primero, que el demandado cumpla con la obligación de entregarle el local comercial libre de personas y de bienes, y en el mismo buen estado de uso y condiciones en que se le entregó, sin plazo alguno; segundo, ha pagar por via subsidiaria y como indemnización de daños y perjuicios, ocasionado por el retardo de la entrega del inmueble, la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10.000,00), más los que se sigan venciendo hasta la definitiva y real entrega del inmueble arrendado, a razón de CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs.400,00) diarios, más las costas procesales.

DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA:
La parte demandada asistida de abogado, consignó escrito de contestación de demanda, constante de un (01) folio, que riela al folio 27, donde rechaza, niega y contradice en cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en su contra, por cuanto indica que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, por cuanto se desprende del libelo de la demanda que el Arrendador le notificó su voluntad de no seguir arrendando el inmueble, y que aún a sabiendas que él se encontraba en irregularidad en los pagos de cánones de arrendamientos, no podía ser beneficiado con la prorroga legal arrendaticia, que lo ha dejado permanecer en el local, y ha recibido pagos permanentes irregulares por dicho concepto, por lo cual para su apreciación se está en presencia de la tácita reconducción o lo que es lo mismo, la transformación del contrato de arrendamiento de tiempo determinado a indeterminado, asimismo destaca que sobre el punto que se le cancele a el Arrendador la cantidad de CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs.400,00) diarios, solicita al Tribunal se sirva declarar la nulidad de la cláusula penal de contrato, por según sus dichos ser violatorios de normas de orden público, que la parte actora estimó la demanda en la cantidad correspondiente pero no señaló el concepto que constituye dicha cantidad, por lo que la rechazó y contradijo el demandado.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA AL LIBELO DE LA DEMANDA:
Riela a los folios 5, 6 y 7, copia certificada de Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes, de fecha 17 de julio del año 2007, sobre un local comercial debidamente notariado en esa misma fecha, por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ayacucho, quedando anotado bajo el N° 63, Tomo 20; del año 2007. Para este Tribunal se está en presencia de una documental de tipo público, la cual cumplió con los requisitos de ley para su debida autenticación ante las autoridades competentes, donde se demuestra la relación arrendaticia entre las partes en conflicto, versa sobre el mismo local comercial objeto de la litis así como también se establece la fecha de inicio, su lapso de duración y las condiciones del mismo, el cual no fue desconocido por la contraparte, sino más bien reconocido, ni mucho menos se solicitó el procedimiento de tacha incidental para documento público establecido en la ley, dicho lo anterior este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil. ASI SE DECIDE.

Corre inserto a los folios 9 y 10, copia certificada de comunicación dirigida por el actor, mediante el cual informa su voluntad de no prorrogar el presente contrato de arrendamiento del inmueble objeto del presente litigio, para este Tribunal se está en presencia de una documental de tipo público administrativo, para la cual este Tribunal hace la siguiente consideración:

Ahora bien, los documentos públicos administrativos son dictados por funcionarios de la Administración Pública, no son documentos públicos, sino una categoría distinta que sólo pueden ser consignados o promovidos en el lapso probatorio correspondiente.

El procesalita Arístides Rengel Romberg ha sostenido que la función del documento administrativo “...no es otra que la de documentar los actos de la administración que versan sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe o sobre manifestaciones de certeza jurídica...”. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo IV, p. 152).

Asimismo, la Sala Político Administrativa en sentencia No. 300 de fecha 28 de mayo 1998 (CVG Electrificación del Caroní, Exp. N° 12.818) expresó:
“...Esta especie de documentos –los administrativos- conforman una tercera categoría dentro del género de la prueba documental, y por tanto, no pueden asimilarse plenamente a los documentos públicos, ni a los documentos privados. La especialidad de los antecedentes administrativos radica, fundamentalmente, en que gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, pero tal presunción puede ser desvirtuada mediante prueba en contrario. Se distinguen así esta especie de documentos de los instrumentos públicos, que sólo pueden ser impugnados mediante la tacha de falsedad; y de los meros documentos privados, que pueden ser, incluso, desconocidos en contenido y firma por el adversario. Siendo los documentos administrativos –como los promovidos por la empresa apelante- un medio de prueba distinto de los documentos privados, resulta claro para esta Sala que no pueden aquellos quedar sometidos a la disposición consagrada en el aparte único del artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, pues dicho precepto regula, única y exclusivamente, la oportunidad en que deben producirse los documentos privados.
En igual sentido, esta Sala en sentencia de fecha 16 de mayo 2003, (Henry José Parra Velásquez c/ Rubén Gilberto Ruiz Bermúdez), dejó sentado:
“...Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario...”.
La Sala acoge y reitera estos precedentes jurisprudenciales, y establece que si bien los documentos públicos administrativos son dictados por funcionarios de la Administración Pública en el ejercicio de sus funciones y en las formas exigidas por la ley, no son documentos públicos, sino una categoría distinta.
En ese sentido, la Sala ha puesto de manifiesto las diferencias entre el documento público, el documento auténtico y el documento administrativo, en cumplimiento de lo cual ha establecido que el primero se caracteriza por ser autorizado y presenciado con las solemnidades legales, por un registrador, juez u otro funcionario o empleado público, que tenga facultades para dar fe pública; el segundo, es redactado por las partes interesadas y posteriormente es firmado ante un funcionario público, o reconocido ante aquél y, por ende, existe certeza legal de su autoría; y los documentos administrativos emanan de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones, con el propósito de documentar las manifestaciones de voluntad o de certeza jurídica del órgano administrativo que la emite, los cuales gozan de la presunción de veracidad y certeza, que admite prueba en contrario. (Sent. 14/10/04, Corporación Coleco, C.A. contra Inversiones Patricelli, C.A.).
Por lo que, conforme a la jurisprudencia y doctrina ut supra expuesta, la Sala concluye que si bien el documento público y el documento administrativo gozan de autenticidad desde el mismo momento en que se forman, la cual emana del funcionario público que interviene en el acto, los documentos administrativos no se asimilan completamente a los públicos, por cuanto gozan de la presunción de certeza y veracidad, que puede ser desvirtuada por la parte mediante prueba o pruebas en contrario, que deben ser incorporadas en el proceso en cumplimiento de las formas procesales establecidas en la ley, con el propósito de que los no promoventes puedan ejercer sobre éstas un efectivo control y contradicción.

Por esa razón, la Sala ha establecido de forma reiterada que los documentos administrativos sólo pueden ser consignados en el lapso probatorio y no en cualquier grado y estado de la causa y hasta los últimos informes como ocurre con los documentos públicos, que sólo pueden ser destruidos a través de la tacha o el juicio de simulación. (Ver, entre otras, Sent. 20/10/04, caso: Inversiones Gha, C.A., contra Licorería del Norte C.A.)….” (Resaltado nuestro).

Dicho lo anterior, a través de la presente documental pública, se evidencia que la parte actora realizó la notificación correspondiente sobre la no renovación del contrato en tiempo hábil, 22 de mayo de 2009, de conformidad con lo suscrito en la cláusula cuarta del contrato objeto de la presente controversia, este Tribuna la valora de conformidad con el artículo 1360 del Código Civil, otorgándole pleno valor probatorio. ASI SE DECIDE.

Corre inserto a los folio 11, 12 y 13, copia certificada de comunicación realizada por la parte actora a El Arrendatario, donde le notifica que ha incumplido con sus obligaciones contractuales como lo es el pago de los cánones de arrendamiento, y de igual manera se le solicita la cancelación de las mensualidades vencidas, de conformidad con la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, para este Tribunal se está en presencia de una documental de tipo pública administrativa, donde el Tribunal ratifica el criterio asentado en el particular anterior, sobre la conceptualización y valor probatorio de dicho documento, a través del cual se deja al descubierto que El Arrendatario se encontraba en mora sobre el pago de los cánones de arrendamiento, debido a que el mismo en su escrito de contestación de demanda no lo niega ni rechaza, sino más bien lo afirma y argumenta como defensa para no obtener el beneficio de la prórroga legal establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1360 del Código Civil. ASI SE DECIDE.

Corre a los folios 14 y 15, copia certificada de notificación hecha por la parte actora a la parte demandada, mediante el cual le explica que en virtud de las múltiples diligencias personales para el cobro de las mensualidades vencidas y debido a que han sido infructuosas las mismas, le solicita la entrega formal del local, de conformidad con las cláusulas tercera y décima cuarta del contrato suscrito por ellos, en fecha 17 de julio de 2007, este Tribunal ratifica su criterio anteriormente establecido, de que se está en presencia de una documental de naturaleza pública administrativa, donde se ratifica el hecho de la insolvencia de los pagos de los cánones de arrendamientos por parte de El Arrendatario, y donde en virtud de ese señalamiento El Arrendador pide la entrega formal e inmediata del local comercial, por lo cual este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1360 del Código Civil. ASI SE DECIDE.

Corre a los folios 18 al 21, copia certificada de notificación realizada por la parte actora, a través de este Tribunal de los Municipios Atures y Autana de la Circunscripción Judicial del Estado Amazonas, a través del cual el actor notifica lo siguiente a El Arrendatario: primero, que se encontraba en forma precaria en virtud de la notificación hecha por su persona en fecha 26 de mayo del año 2009, sobre su decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento y segundo, la entrega inmediata del inmueble, por cuanto han sido infructuosas las múltiples diligencias para el cobro de las mensualidades vencidas de conformidad con la cláusula décima cuarta, para este Tribunal se está en presencia de una documental de tipo pública, dicha documental fue expedida por la autoridad competente de conformidad con la ley, donde se ratifica lo anteriormente señalado y narrado por este Tribunal sobre su decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento y de la entrega inmediata del local y se le da pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil. ASI SE DECIDE.

Corre inserto al folio 22, citación suscrita por el abogado GLENDYS J. PIRELA V., de fecha 07 de enero del año 2010, dirigida a la parte demandada, donde se le convoca a dicho ciudadano a una audiencia con dicho profesional del derecho, a los fines de tratar asuntos jurídicos que les concierne a ambas partes, para este Tribunal, la presente prueba resulta impertinente e inoficiosa por cuanto no aporta nada al tema decidendum, trayendo como consecuencia que este Tribunal no la valore y no tenga materia sobre la cual decidir. ASI SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL DEMANDADO:
El Tribunal deja constancia que la parte demandada no promovió prueba alguna por lo cual este Tribunal no tiene materia sobre la cual decidir. ASI SE DECIDE.

Este Tribunal pasa a hacer las siguientes consideraciones a los fines de verificar la procedencia de la presente demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento (Vencimiento de Prórroga Legal), a tal efecto el beneficio de prórroga legal está establecido en el Título V, a partir del artículo 38 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a tal efecto, el encabezado del artículo 38 establece: “En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1) de este Decreto Ley, celebrado a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para El Arrendador y potestativamente para El Arrendatario de acuerdo con las siguientes reglas…omissis…y en su literal d) en su parte in fine el mismo artículo establece lo siguiente: “durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento, que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o un convenio entre las partes, si el inmueble estuviera exento de regulación”.

El artículo 40 ejusdem establece lo siguiente: “si al vencimiento del término contractual El Arrendatario estuviera incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho de gozar del beneficio de la prórroga legal”

De los artículos anteriores se desprenden unas series de requisitos para obtener el beneficio de la prórroga legal, así como también de unos requisitos a favor de El Arrendador para exigir de El Arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado como lo es que la prórroga legal está establecido para los contratos a tiempo determinado; los efectos de El Arrendador sobre la prórroga legal tiene carácter de obligatoriedad, mientras que para El Arrendatario es potestativo y por último se determina que durante la vigencia de la prorroga legal, la relación arrendaticia debe considerarse como tiempo determinado, por lo que las condiciones y estipulaciones pactadas en el contrato original se mantiene vigente, pero no puede hablarse de una tácita reconducción, sólo varía el canon de arrendamiento, el cual sólo será producto de regulaciones y de un respectivo procedimiento o convenio entre las partes si se trata de un inmueble exento de regulación, asimismo siempre se debe tener presente que cuando no exista solución de continuidad entre un contrato y uno sucesivo, la prórroga se computa a los efectos de determinar la antigüedad de la relación arrendaticia.

Con respecto al artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se debe hacer un análisis detenido sobre el mismo, debido a que si al término de la relación inquilinaria El Arrendatario está incurso en incumplimiento de sus obligaciones contractuales no puede exigir a El Arrendador, el beneficio de la prórroga legal. Cuando se habla de obligaciones contractuales, son todas aquellas obligaciones que el inquilino se obligó mediante contrato, las cuales son esenciales, inmanentes al propio contrato, como son el de mantener bien el inmueble arrendado, como si fuera un buen padre de familia, o por el contrario cuando se encuentra insolvente en el pago del canon, o que cambió el uso señalado del bien inmueble convenido sin la autorización de El Arrendador o que sub arrendó sin estar convenido en el contrato, o más aún que el inmueble se ha deteriorado más allá del uso normal o que no esté al día en el pago de los servicios. En estos casos El Arrendatario no puede ser acreedor del beneficio de la prórroga legal determinada por la norma en comento, en estos casos deberá devolver el inmueble de inmediato y de no hacerlo, El Arrendador tiene la facultad de ejercer la acción de desalojo por vía judicial, siguiendo el procedimiento breve establecido en el Código de Procedimiento Civil, si el contrato se ha convertido a tiempo indeterminado, pero si el contrato se encuentra a tiempo determinado podrá pedir el cumplimiento del contrato por falta de pago de los cánones de arrendamientos al estar incurso en violación de sus obligaciones contractuales por falta de pago de mensualidades vencidas, debiendo fundamentar su pretensión en las normas establecidas en el Código Civil Venezolano.

Dicho lo anterior, así como también del acervo probatorio promovido, evacuado y probado en autos por las partes, ha quedado establecido que el actor invocó como fundamento los artículos 38 literal b) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y artículo 1167,159,1160 del Código Civil, debido a que al estar incurso en irregularidades contractuales El Arrendatario, como lo es la falta de pago de las mensualidades de los canon de arrendamiento, de conformidad con la cláusula tercera del contrato suscrito por las partes, circunstancia de insolvencia que ha quedado demostrado y más aún, afirmado por la parte demandada en el numeral primero de su escrito de contestación de demanda, para el caso específico de un lapso de un (01) año por encontrarse inserto en el numeral b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (05) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año. Este Tribunal en aras de aclarar la presente situación hace la siguiente consideración, durante la vigencia del contrato arrendaticio entre las partes, El Arrendatario se mantuvo solvente en el pago de los cánones de arrendamientos, y que con posterioridad durante la vigencia de la prorroga legal otorgada fue cuando cayó en insolvencia y que a pesar de esto El Arrendador le respetó su prórroga legal, más aún quedando evidenciado por el Arrendatario-demandado en su escrito de contestación de demanda. En consecuencia, a partir del 12 de Julio de 2010, último día del lapso de un año del beneficio de la prorroga legal a favor de El Arrendatario y es a partir de allí donde El Arrendatario debió hacer entrega de el inmueble a El Arrendador, libre de personas y cosas y en el mismo buen estado, uso y condiciones en el que se le entregó sin plazo alguno, por lo cual procede la presente demanda en virtud del vencimiento del lapso establecido en el artículo 38, literal b) en concordancia con el artículo 39de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que comenzó a correr a partir del 12 de Julio de 2009 hasta el 12 de Julio de 2010. Que para la fecha de la interposición de la presente demanda ya estaba vencido el lapso de prorroga legal establecido. ASI SE DECIDE.

III
DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado de los Municipios Atures y Autana de la Circunscripción Judicial del Estado Amazonas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando en sede Civil declara:

PRIMERO: CON LUGAR, la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por el ciudadano JUAN LUIS FONT CARDIER, contra el ciudadano ROBERTO ANTOUN BAIRAM NAHNOUH, ambos identificados en autos.

SEGUNDO: Se ordena la entrega inmediata del inmueble ubicado en la Avenida 23 de Enero de esta ciudad de Puerto Ayacucho, por parte de El Arrendatario a El Arrendador, libre de personas y cosas y en el mismo buen estado, uso y condiciones en que se le entregó, sin plazo alguno.
TERCERO: Se condena a la parte demandada perdidosa el pago por concepto de Cláusula penal establecido en la Cláusula Cuarta del Contrato de arrendamiento, la cual asciende hasta la presente fecha la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL BOLIVARES EXACTOS (BS. 48.000,00)
CUARTO: Se condena al pago de costas, a la parte perdidosa totalmente vencida en el proceso de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO: Por cuanto la presente sentencia se dicta fuera del lapso de ley, se ordena librar boleta de notificación a las partes.

Regístrese, Publíquese y déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la sala del Despacho de este Juzgado de los Municipios Atures y Autana de la Circunscripción Judicial del Estado Amazonas, a los Veintidós (22) días del mes de Noviembre de Dos Mil Diez (2010) Años 151° de la Federación y 200° de la independencia.
EL JUEZ PROVISORIO,

ABOG. HECTOR A. CRISTOFINI S.
EL SECRETARIO.

ABOG. CARLOS A. HAY C.

En esta misma fecha, siendo las 2:30 p.m. se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO.

ABOG. CARLOS A. HAY C.
HACS/CAHC/Alva
Exp. Civil N° 2010-1734