TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL ORDINARIO DE MUNICIPIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ATURES Y AUTANA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO AMAZONAS
Puerto Ayacucho, 14 de abril de 2014
203° y155°
EXPEDIENTE Nº 2009-1627
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
1. DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
DEMANDANTES: ELPIDIO JOSE VILLAROEL, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Números V-2.642.131
APODERADAS JUDICIALES: ABGS. CAROLINA CAROLLO PEREZ y KALY BARRIOS DE FERNANDEZ, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Números 16.767.065 y 8.949.320, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 120.645 y 65. 723.-
DEMANDADOS: FRANCISCA MARIA PEREIRA DE VALOR y CELISAB INMACULADA VALOR PEREIRA, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Números V-1.561.201 y 8.947.992.-
APODERADA JUDICIAL: ABG. ADTHERELIDMAR GUTIERREZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Número 12.451.231, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 71.754.-
2. SINTESIS DEL PROCESO
Se inicia el presente juicio por demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta el día treinta (30) de noviembre de 2.009 por el ciudadano ELPIDIO JOSE VILLAROEL, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Número V-2.642.131, debidamente asistido de la abogada CAROLINA CAROLLO PEREZ, titular de la cédula de identidad Número V-16.767.065, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 120.645, en contra de las ciudadanas FRANCISCA MARIA PEREIRA DE VALOR y CELISAB INMACULADA VALOR PEREIRA, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Números V-1.561.201 y 8.947.992.
La demanda se admitió por auto del día (02) de diciembre de 2009, y se ordenó la citación de las ciudadanas FRANCISCA MARIA PEREIRA DE VALOR y CELISAB INMACULADA VALOR PEREIRA, antes identificadas, para que comparecieran al segundo 2do día de Despacho siguiente a la consignación de las boletas de citación.
El 16 de diciembre de 2009, el alguacil consignó las boletas de citación con resultado negativo.
El 17 de diciembre de 2009, el ciudadano Elpidio José Villaroel, parte demandante, presentó diligencia otorgándole poder apud acta a las abogadas CAROLINA CAROLLO PEREZ y KALY BARRIOS DE FERNANDEZ, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Números 16.767.065 y 8.949.320, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 120.645 y 65. 723.-
El 08 de enero de 2010, la apoderada judicial de la parte demandante, presentó diligencia solicitando la citación de las codemandadas mediante carteles, por cuanto no se logro la citación personal.
El 11 de enero de 2010, el tribunal dicto auto acordando lo solicitad por la parte demandante, al respecto, se expidió el cartel de citación. En esa misma oportunidad le fue entregado a la parte demandante el cartel de citación a los efectos de su publicación.
El 23 de marzo de 2010, compareció la abogada ADTHERELIDMAR GUTIERREZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Número 12.451.231, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 71.754, dándose por citada de la presente demanda en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana FRANCISCA MARIA PEREIRA DE VALOR, parte codemandada.
El 07 de abril de 2010, vencido como se encuentra el lapso de comparecencia de la ciudadana CELISAB INMACULADA VALOR PEREIRA, parte codemandada, en este sentido, se acordó designarle defensor judicial a la abogada ADTHERELIDMAR GUTIERREZ, librándosele la boleta de notificación respectiva.
El 14 de abril de 2010, la abogada ADTHERELIDMAR GUTIERREZ, presentó diligencia consignando poder otorgado por la ciudadana CELISAB INMACULADA VALOR PEREIRA, parte codemandada.
El 07 de junio de 2010, la apoderada judicial de la parte demandada, abogada ADTHERELIDMAR GUTIERREZ, presentó escrito de contestación a la demanda.
El 08 de junio de 2010, la apoderada judicial de la parte demandada, abogada ADTHERELIDMAR GUTIERREZ, presentó escrito de pruebas.
El 09 de junio de 2010, este tribunal dicto auto de admisión de las pruebas presentadas por la parte demandada.
El 12 de agosto de 2010, la parte demandante a través de su patrocinante judicial presentó escrito de pruebas.
El 20 de septiembre de 2010, el abogado Héctor A. Cristofinis, en su condición de Juez de este despacho, presentó acta de inhibición para seguir conociendo de la presente causa.
El 22 de octubre de 2010, el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Amazonas, declaró con lugar la inhibición propuesta por el Juez Héctor Cristofinis.
El 12 de Julio de 2011, se aboco al conocimiento de la presente causa, la jueza accidental Maria Daniela Maldonado Rincones.
El 24 de octubre de 2012, la apoderada judicial de la parte demandante abogada CAROLINA CAROLLO PEREZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, solicitó el abocamiento de este suscrito.
El 29 de octubre de 2012, se dicto auto de abocamiento y se libraron las boletas respectivas.
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
En el libelo de la demanda, la parte actora afirma lo siguiente:
Que hace más de diez (10) años inició relación arrendaticia con el ciudadano RAMON VIRGILIO VALOR, quien es venezolano, titular de la cédula de identidad número V-1.560.306, en razón de un inmuebles con las siguientes especificaciones: un local de comercio, ubicado en la Avenida Río Negro, frente a la estación de combustible de la familia Maniglia, donde funciona un asadero de pollo, Restaurant denominado “Don Pollo”. Que dicha relación arrendaticia se inició en el año 1996, con la suscripción del primer contrato, al cual se le dio la denominación de contrato de comodato, el cual anexa en copia simple marcado “A”; que el segundo contrato lo suscribieron en el mes de abril del año 1998, el cual anexa en copia simple marcado con la letra “B”; que posteriormente continuaron suscribiendo contratos de comodato con las características de un arrendamiento, siendo que en el mes de abril del año 1999 suscribieron el tercer contrato de arrendamiento el cual anexa en copia simple marcado “C”; afirma que en el año 2000 suscribieron el cuarto contrato de arrendamiento el cual anexa en copia simple marcado “D”; que el último contrato de arrendamiento lo suscribieron en junio del año 2005, bajo la figura de una transacción, el cual anexa en copia simple marcado “E”. Que con la suscripción de todos los contratos de arrendamiento antes señalados en todo momento existió entre las partes la intención de mantener una relación arrendaticia a tiempo determinado.
Afirma que en los actuales momentos se encuentra ocupando el inmueble en su condición de arrendatario, haciendo uso del derecho de prórroga legal concedida por tres (03) años a través de sentencia emanada de este mismo Tribunal, en fecha 12 de abril de 2007, el cual anexa en copia simple marcado “F”, venciendo dicha prórroga en el mes de enero del año 2010.
Alega que en fecha 06 de marzo de 2008, la ciudadana FRANCISCA MARIA PEREIRA DE VALOR, en su carácter de Apoderada del ciudadano RAMON VIRGILIO VALOR, da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana CELISAB INMACULADA VALOR PEREIRA, un inmueble propiedad de su mandante, constituido por una parcela de terreno ubicada en la Avenida 23 de Enero de esta ciudad de Puerto Ayacucho, Municipio Autónomo Atures del estado Amazonas, a través de documento de compra venta debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario del estado Amazonas, en fecha 06 de marzo de 2008, quedando inserto bajo el Nº 49, folios 149 al 150 del Protocolo Primero Principal y Duplicado Tomo 1° Adicional 5 Primer Trimestre del mismo año, el cual anexa en copia certificada anexo marcado “G”, parcela dentro de la cual se encuentra el local comercial que posee en su condición de arrendatario, y sigue afirmando que dicha venta se efectuó sin realizársele la debida notificación, con lo que considera se vulneran el ejercicio de sus derechos de preferencia. Que tuvo conocimiento de la compraventa en fecha 19 de noviembre de 2009, fecha en la que el Registro Público del estado Amazonas expidió copia certificada de dicho documento, situación ésta que se corrobora, según el demandante, aún más en el hecho de que el pago del canon de arrendamiento se lo sigue efectuando hasta la fecha a la ciudadana FRANCISCA MARIA PEREIRA DE VALOR y no a la nueva propietaria del inmueble.
Que la parcela dada en venta a la ciudadana CELISAB INMACULADA VALOR PEREIRA, consta de Ciento veintinueve metros cuadrados con cincuenta y siete centímetros (129,57) la cual forma parte de un nuevo terreno de mayor extensión constante de Mil ochocientos noventas y dos metros cuadrados con setenta y cinco centímetros (1.892,75 M2), que la parcela de terreno que se dio en venta se encuentra alinderada de la siguiente manera: Norte: 6,57 mts terreno del señor Rapagna; Sur: 5,36 mts Av. 23 de Enero; Este: 26,19 Carlos de la Torre y Diosa Hernández; Oeste: 22,02 señor Jorge Salamanca. Que el precio de la venta del inmueble en cuestión es de la cantidad de cuarenta mil bolívares con cero céntimos (Bs.40.000, 00)
Que dentro de la parcela de terreno que le vendieron a la ciudadana CELISAB INMACULADA VALOR PEREIRA, se encuentra el local comercial del cual es arrendatario, así como también otros seis locales que también se encuentran arrendados a personas diversas.
Que en el caso de marras no se puede hablar de una venta o enajenación global de la propiedad, por cuanto la misma forma parte de un terreno de mayor extensión de mil ochocientos noventa y dos metros cuadrados con setenta y cinco centímetros (1.892,75 M2).
Que para que existiera venta o enajenación global es necesario que la transferencia de la extensión total del terreno recaiga en una sola persona, es decir, que le venda a una misma persona la totalidad del terreno y sus bienhechurias, a través de una única transacción.
Alega el actor que en el caso de marras, del terreno constante de mil ochocientos noventa y dos metros cuadrados con setenta y cinco centímetros (1.892,75Mts) se realizaron varias ventas por lotes con las bienhechurias sobre ellos construidas, a personas que ocupaban en carácter de arrendatarios locales comerciales construidos sobre dichos terrenos, que así se desprende en documento de compra venta debidamente registrado por ante la oficina de Registro Público Inmobiliario en fecha 22 de febrero de 2006, inserto bajo el Nº 41, folios 235 al 236 del Protocolo Primero Principal y Duplicado, Tomo 1° Adicional 5-Primer Trimestre del mismo año, a través del cual el ciudadano RAMON VIRGILIO VALOR ARANA, da en venta pura y simple a los ciudadanos CARLOS ANTONIO DE LA TORRE y DIOSA ELENA HERNANDEZ OROZCO, un lote de terreno y las bienhechurias sobre él construidas, que forma parte de un terreno de mayor extensión donde también se encuentra ubicado el local comercial del cual es arrendatario, documento de compra venta que anexa marcado “H”.
Que posteriormente la ciudadana FRANCISCA MARIA PEREIRA VALOR, da en venta pura y simple perfecta e irrevocable a las mismas personas mencionadas anteriormente, otra parcela de terreno que forma parte del terreno de mayor extensión, que así se evidencia de documento debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario, en fecha 25 de enero de 2008, quedando inserto bajo el Nº 38, folios 97 al 98 del protocolo Primero Principal y Duplicado Adicional Primer Trimestre del mismo año, el cual anexa en copia simple marcado “I”.
Que de igual forma la ciudadana MARIA PEREIRA DE VALOR actuando en su carácter de Apoderada del ciudadano RAMON VIRGILIO VALOR, dio en venta pura y simple perfecta e irrevocable al ciudadano JAIME DE LA TORRE, una parcela de terreno constante de 65,50 mts2, el cual forma parte del lote de terreno de mayor extensión constante de mil ochocientos noventa y dos metros cuadrados con setenta y cinco centímetros (1.892,75Mts), transacción que se evidencia de documento de compra venta que fue debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio Autónomo Atures del estado Amazonas en fecha 16 de enero de 2008, quedando anotado bajo el N° 39, folios 128 al 129 del Protocolo Primero Principal y Duplicado Primer Trimestre del mismo año, el cual anexa en copia simple marcado “J”
Afirma el actor que todos los terrenos cuyas ventas se han señalado forman parte de un terreno de mayor extensión constante de mil ochocientos noventa y dos metros cuadrados con setenta y cinco centímetros (1.892,75Mts) y en el cual se encuentra ubicado el terreno donde está construido el local comercial que ostenta como arrendatario.
Que de igual forma las personas que compraron los mencionados terrenos, al momento de efectuar dicha transacción también se encontraban arrendadas en los locales comerciales que se encuentran construidos en dichos terrenos.
El actor afirma que le surge la interrogante de: por qué a esas personas si le ofrecieron y por consiguiente le dieron en venta los terrenos sobre los cuales se encuentran construidos los locales comerciales que ellos poseían como arrendatarios y a él no le hicieron el ofrecimiento de ley?
Afirma el demandante que en ningún momento el ciudadano RAMON VIRGILIO VALOR, en forma directa ni a través de su apoderada la ciudadana FRANCISCA MARIA PEREIRA DE VALOR, le ofrecieron en venta mediante documento auténtico la parcela de terreno sobre la cual se encuentra construido el local que posee en su condición de arrendatario, de conformidad con el artículo 44 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, violentando el derecho de preferencia ofertiva del cual es acreedor, por mas de diez (10) años y estando solvente en el pago del canon de arrendamiento.
Alega que tal y como se especifica en el documento de compra venta a través del cual la ciudadana CELISAB INMACULADA VALOR PEREIRA, adquiere la propiedad de la parcela del terreno sobre el cual se encuentra construido el local comercial que posee en su condición de arrendatario, que dicha porción de terreno pertenece a un terreno de mayor dimensión, del cual también se efectuaron ventas por porciones a otras personas que se encontraban arrendados en otros locales construidos sobre tales terrenos, que así se evidencia en las notas marginales del documento principal donde se especifica la totalidad del inmueble que en su momento fue propiedad del ciudadano RAMON VIRGILIO VALOR, quien era titular de la cédula de identidad número v-1.560.535, notas marginales que anexó conjuntamente con el documento principal en copias certificadas marcadas con la letra “L”, adquiriéndolo posteriormente por sucesión ad-intestato los herederos del ciudadano antes mencionado, de quienes posteriormente el ciudadano RAMON VIRGILIO VALOR adquirió sus derechos, tal y como se desprende de documento debidamente protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Atures, estado Amazonas, en fecha 18 de diciembre de 1997, anotado bajo el Nº 35, folios 130 al 131 del protocolo Primero y Duplicado, Tomo 1° A5-4° Trimestre del año 1997, el cual anexa en copia simple marcado “M” y que de igual manera consta de documento protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro público del Municipio Atures del estado Amazonas, de fecha 01 de octubre de 1998, anotado bajo el Nº 4, folios 10 al 11 del protocolo Primero principal y Duplicado Tomo 1° 4° Trimestre del año 1998, el cual anexa en copia simple marcado “N”.
Continúa afirmando el actor que la porción de terreno que le dieron en venta a través de documento de compra venta debidamente protocolizado por ante la oficina de registro Público Inmobiliario, estado Amazonas, de fecha 06 de marzo de 2008, quedando inserto bajo el Nº 49, folios 149 al 150 del protocolo Primero Principal y Duplicado, Tomo 1° Adicional-5 Primer Trimestre del mismo año, se encuentra dividida en seis (06) locales comerciales, donde él es el arrendatario de uno de ellos, específicamente en el local comercial donde funciona el Restaurant denominado “Don Pollo”, el cual se encuentra ubicado en la Avenida 23 de Enero, frente a la estación de servicios Maniglia, de esta ciudad de Puerto Ayacucho, estado Amazonas y que en ese sentido solicita que se le subrogue en la condición de la ciudadana CELISAB INMACULADA VALOR PEREIRA y se le de en venta el terreno donde se encuentra construido el local comercial del cual es arrendatario, dividiendo el precio de la venta que pagó la compradora, en cuanto número de locales exista sobre dicho terreno y por consiguiente se le de en venta el terreno perteneciente a local comercial ya especificado, por la cantidad que resulte de tal división.
Fundamentó la demanda en los artículos 1546 del Código Civil Venezolano, artículo 42, 43, 44, 46, 47, 48 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de mayo de 2005.
Que por todos los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuesto, demanda como formalmente lo hace ante este tribunal de los Municipios Atures y Autana de la Circunscripción Judicial del estado Amazonas, a las ciudadanas FRANCISCA MARIA PEREIRA DE VALOR, en su carácter de Apoderada del ciudadano RAMON VIRGILIO VALOR ARANA, quien fuera propietario y arrendador del inmueble objeto de la presente demanda y CELISAB INMACULADA VALOR PEREIRA, en su carácter de compradora de dicho inmueble, para que se le subrogue en las condiciones bajo las cuales compró la ciudadana CELISAB INMACULADA VALOR PEREIRA, dividiendo el pago del precio de la venta, el cual fue de CUARENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs.40.000,00) en cuantos locales comerciales existan dentro de la porción de terreno que le fue dada en venta, y siendo que existen seis (06) locales comerciales, el precio que ofrece y el cual se compromete a pagar en la cantidad de SEIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs.6.666,66).
Asimismo solicita se declare la nulidad del documento de compra venta que fuera debidamente registrado por ante la oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio Atures estado Amazonas, en fecha 06 de marzo del año 2008, quedando inserto bajo el Nº 49, folios 149 al 150 del protocolo Primero Principal y Duplicado, Tomo 1 Adicional 5 Primer Trimestre del mismo año, a través del cual la ciudadana CELISAB INMACULADA VALOR PEREIRA, adquirió la propiedad del inmueble en conflicto.
Estimó la presente demanda en la cantidad de SEIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs.6.666,66).
Por último solicitó que esta demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.
En la oportunidad para dar contestación a la demanda, comparece la parte demandada a través de uno de sus apoderados argumentando lo siguiente:
Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes lo alegado por la parte demandante.
Alega que en efecto el ciudadano ELPIDIO JOSE VILLAROEL, ocupa en su condición de Arrendatario, un inmueble propiedad de su mandante, haciendo uso de la prórroga legal, que le fue concedida por la sentencia dictada por este Tribunal en fecha 12-04-2007, la cual era de tres (03) años, venciendo la misma en Enero del año 2010, tal como lo señaló el demandante en su libelo de demanda.
Que la venta cuyo retracto legal arrendaticio demanda ELPIDIO JOSE VILLAROEL, identifica a un inmueble de las siguientes características: “parcela de terreno ubicada en la Av. 23 de Enero de Puerto Ayacucho, Municipio autónomo Atures, del estado Amazonas, (…). Alega que el demandante en su libelo señala igualmente que la parcela dada en venta a CELISAB INMACULADA VALOR PEREIRA, consta de: “CIENTO VEINTINUEVE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y SIETE CENTIMETROS (129,57M2)” (…) Continúa alegando que el actor señala en su libelo de demanda que los linderos de la parcela de terreno que adquirió CELISAB INMACULADA VALOR PEREIRA, son: “Norte: 6,57 Mts terreno del señor Rapagna; Sur: 5,36 Mts Av. 23 de Enero; Este: 26,19 Carlos de la Torre y Diosa Hernández; Oeste: 22,02 señor Jorge Salamanca”. Que asimismo señala el demandante que la porción de terreno que adquirió en venta CELISAB INMACULADA VALOR PEREIRA, “se encuentra dividido en seis (06) locales comerciales” (…)
Niega, rechaza y contradice en nombre de sus mandantes los hechos señalados por el demandante, en virtud que el inmueble a que se refiere ELPIDIO JOSE VILLAROEL, no fue vendido a su representada CELISAB INMACULADA VALOR PEREIRA, que dicho inmueble pertenece a toda la sucesión de RAMON VIRGILIO VALOR ARANA, fallecido en esta ciudad el 24-07-2008, sucesión que está conformada por FRANCISCA MARIA PEREIRA DE VALOR, (cónyuge) y todos sus hijos RAFAEL ALBERTO VALOR PEREIRA, MARIA DEL ROSARIO VALOR PEREIRA, VIRGILIO JOSE GREGORIO PEREIRA VALOR y de CELISAB INMACULADA VALOR PEREIRA.
Alega que la ubicación y linderos del inmueble sobre el cual RAMON VIRGILIO VALOR y ELPIDIO JOSE VILLAROEL, mantenían relación de comodato y después arrendamiento, es la siguiente: una parcela de terreno que mide Ciento Sesenta Metros Cuadrados (160Mts2), compuesto de un local comercial que mide ochenta metros cuadrados (80Mts2) y una casa de tres habitaciones, ubicada en la Av. Río Negro de esta ciudad de Puerto Ayacucho, y alinderado de la siguiente manera: Norte: terreno de la sucesión Valor Arana; Sur: Terreno de la sucesión Valor Arana; Este: terreno de la sucesión Valor Arana; Oeste: Av. Río Negro, según se evidencia de la Cláusula Primera del anexo “B” que corre inserto en el folio 15 del expediente.
Que se evidencia del documento consignado marcado “G” que corre inserto al folio 36 del expediente, su representada CELISAB INMACULADA VALOR PEREIRA, adquirió un inmueble que era propiedad de RAMON VIRGILIO VALOR, constituido por una parcela de terreno, constante de Ciento veintinueve Metros Cuadrados con Cincuenta y Siete centímetros (129,57 M2), cuyos linderos son: Norte: 6,57 Mts terreno del Sr. Rapagna; Sur: 5,36 Mts Av. 23 de Enero; Este: 26,19 Carlos de la Torre y Diosa Hernández; Oeste: 22,02 Mts Sr. Jorge Salamanca, alega que como puede observarse el inmueble antes descrito no es el mismo inmueble que tiene en arrendamiento ELPIDIO JOSE VILLAROEL, que no solo porque el dicho inmueble jamás ha sido vendido, pues pertenece en plena propiedad a los sucesores de RAMON VIRGILIO VALOR, sino porque como puede apreciarse el inmueble descrito en el libelo de la demanda no es el mismo inmueble que ocupa el demandante, no coincide ni en la ubicación ni metros cuadrados, ni linderos.
Que su representada FRANCISCA MARIA PEREIRA DE VALOR, no ofreció en venta al demandante el inmueble que ocupa en su condición de arrendatario, porque el referido inmueble no estuvo en venta.
Alega que cuando el demandante alega en su libelo de demanda que la parcela de terreno vendida a CELISAB INMACULADA VALOR PEREIRA, está dividida en seis (06) locales comerciales y que uno de esos seis (06) locales es el que tiene arrendado, no sabe bajo qué argumento llega a esa conclusión, que el local que él tiene arrendado mide Ciento Sesenta Metros Cuadrados (160Mts2) y el inmueble que adquirió CELISAB INMACULADA VALOR PEREIRA, es un inmueble constituido por una parcela de terreno que mide Ciento Veintinueve Metros Cuadrados con Cincuenta y Siete centímetros (129,57Mts2), que así se evidencia del documento protocolizado en fecha 06-03-2008, por ante la oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio Atures, estado Amazonas, quedó registrado bajo el Nº 49 folios 149 al 150 del protocolo Primero Principal y Duplicado Tomo 1° ADIC.5-Primer Trimestre de ese mismo año, el cual fue anexado marcado “G” y corre inserto en el folio 36.
Alega que su representada CELISAB INMACULADA VALOR PEREIRA adquirió un inmueble constituido por una parcela de terreno, no unas bienhechurias, según se evidencia de los documentos aquí consignados.
Por último solicitó en nombre de sus representadas se declare sin lugar la presente acción con la correspondiente condenatoria en costas.
3. DE LA COMPETENCIA PARA CONOCER DE LA PRESENTE DEMANDA
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, que dejó sin efecto las competencia establecidas en el Decreto Presidencial N° 1029 de fecha 17 de enero de 1996, y la resolución N° 619, dictada por el Consejo de la Judicatura en fecha 30 de enero de 1996, en consecuencia la mencionada resolución estableció en sus artículos 1, 2, 3, 4 y 5, lo que a continuación se transcribe para mayor ilustración:
Art. 1.- En todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, los Juzgados de Municipio, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T), y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes; y
Art, 2.- a los Juzgados de Primera Instancia, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda las tres mil unidades tributarias (3.000 UT), todo ello, según las reglas ordinarias sobre la competencia sobre el territorio.” (Cursivas nuestras)
“Art. 3.- Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia Civil, Mercantil, familia sin que participen niños, niñas o adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen Atribuida”.
“Art. 4.- Las modificaciones aquí establecidas surtirán sus efectos a partir de su entrada en vigencia y no afectara el conocimiento ni el tramite de los asuntos en curso, sino tan solo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia…”
Art. 5.- la presente resolución entrara en vigencia a partir de su publicación en la Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela…”
De la lectura de la prenombrada Resolución Nº 2009-0006, se desprende que la modificación a las competencias de los Tribunales de la República, obedece a la necesidad de descongestionar la actividad que se realiza en los Juzgados de Primera Instancia, ya que se incrementó su actuación como Juez de Alzada por la eliminación de los Juzgados de Parroquia, y también, por el gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria y no contenciosa que se le han distribuido, así como los asuntos de familia donde no intervienen niños, niñas o adolescentes, lo cual, atenta contra la eficacia judicial.
Dada la anterior problemática, la Sala Plena de este Máximo Tribunal, consideró de conformidad con lo establecido en el artículo 12 de la ley Orgánica del Poder Judicial, que debía hacerse una distribución equitativa y eficiente de las causas, entre los jueces ordinarios, para garantizar a los justiciables el acceso a la justicia, asegurando su eficacia y transparencia.
En consecuencia a partir de la publicación de la referida Resolución que fue en Gaceta Oficial Nº 39.152 de fecha 2 de abril de 2009, se redistribuyó a los Juzgados de Municipio la competencia para conocer en primera instancia de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T) ; y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes; todo ello, según las reglas ordinarias sobre la competencia sobre el territorio.
Por consiguiente, es evidente que el propósito y finalidad de la Resolución Nº 2009-0006, es garantizar el acceso a la justicia y a la tutela judicial efectiva de los derechos e intereses de las partes, para lo cual, se atribuyó a los Juzgados de Municipio competencia en ciertos asuntos que eran del conocimiento de los Juzgados de Primera Instancia, para corregir el problema ocasionado por la excesiva acumulación de causas, en consecuencia, es obvio, que los Tribunales de Municipio , en virtud del propósito que persigue la resolución, actúan como Juzgados de Primera Instancia, entonos los asuntos de jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, mencionados en la Resolución. Por ese motivo, una consecuencia indiscutible, es que las apelaciones que se propongan contra las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Por otra parte, es necesario señalar que las modificaciones a las competencias de los Tribunales de la República, no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso sino en los asuntos nuevos que se presenten posterior a su entrada en vigencia, es decir, esta Resolución Nº 2009- 0006 de ultraactividad (transitoria) a la normativa anterior en relación a los procesos en curso, por ello, tal Resolución es aplicable a los juicios iniciados posterior a la publicación de la referida Resolución en Gaceta Oficial Nº 39.153 de fecha 2 de abril de 2009”.
Ahora bien, conforme al Criterio Jurisprudencial expuesto en las transcripciones realizadas anteriormente por este Tribunal, se observa que la causa principal que nos ocupa, fue iniciada por ante este Tribunal el día 30 de noviembre de 2009, es decir, mucho tiempo después de la publicación de la Gaceta Oficial Nº 39.153 de fecha dos (2) de Abril de 2009, la cual le da vigencia y carácter público a la Resolución Nº 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009. Por lo tanto se infiere que el tribunal competente para conocer de la presente causa, en fecha 30 de noviembre de 2009, es el Juzgado de los Municipios Atures y Autana de la Circunscripción Judicial del estado Amazonas, por cuanto aun siendo aplicadas las disposiciones contenidas en la Resolución 2009-0006 de fecha 18 de Marzo de 2009, la cuantía de la misma no sobrepasa las tres mil unidades tributarias (3.000UT). Por lo que, en atención a las consideraciones anteriores y al criterio jurisprudencial transcrito, este Juzgado de los Municipios Atures y Autana de la Circunscripción Judicial del estado Amazonas actuando en Primera Instancia según la cuantía, DECLARA SU COMPETENCIA para conocer de presente causa interpuesta por el ciudadano ELPIDIO JOSE VILLAROEL, ampliamente identificado en el encabezado del presente fallo. Así se decide.
4. DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
Establecido en las líneas anteriores el punto de conocimiento de este despacho en la presente causa, considera prudente, antes de pasar a valorar el material probatorio y decidir el fondo de la controversia, analizar la cualidad de la parte demandante para intentar la presente demanda.
Con relación a la legitimidad de las partes, el procesalista Arístides Rengel-Romberg expone en su obra “TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO”, tomo II, Caracas, 2001, páginas 27 y 38, lo siguiente:
“La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictor, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. No debe confundirse pues la ilegitimidad, que es una cuestión relativa a la falta de capacidad procesal, que obsta al seguimiento del juicio, mientras no se subsane el defecto (legitimatio ad processum), con la cualidad o legitimación (legitimatio ad causam), cuya falta produce el efecto de desechar la demanda por esta razón. La primera es un presupuesto procesal, cuya falta hace surtir sus efectos sobre la relación procesal; la segunda es un requisito de la sentencia de mérito, cuya falta impide al juez un pronunciamiento sobre el fondo de la causa y le obliga al desechar la demanda y no darle entrada al juicio…”
Sobre el mismo tema, se encuentra el criterio de Ricardo Enríquez La Roche en su obra de comentarios al “CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, tomo I, página 438, que señala sobre el concepto bajo estudio:
“… Viene al caso abstraer aquí el concepto de cualidad o legitimidad a la causa (legitimatio ad causam), (…). Siguiendo la enseñanza de CHIOVENDA, explicitada por el maestro LORETO (Ensayos Jurídicos, Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad, núms. 4ss), podemos decir que la cualidad es un juicio de relación y no de contenido, y puede ser activa o pasiva.
La primera es aquella que establece una identidad lógica entre el demandante concreto y aquel a quien la ley da la acción; es decir, la posibilidad de pretender la satisfacción de su crédito (demandante abstracto). Y la cualidad pasiva es aquella que establece una identidad lógica entre el demandado concreto y aquel contra quien la ley da la acción (demandado abstracto)”.
De forma general sobre la cualidad, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 102 de fecha 6 de febrero de 2001, caso: Oficinas González Laya C.A. y otros en amparo, expediente Nº 00-0096, bajo la ponencia del Magistrado Dr. José Manuel Delgado Ocando, ha establecido:
“…Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados...”
La legitimación a la causa alude a quiénes tienen derecho, por determinación de la ley, para quien en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista Jaime Guasp: “…Legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso.”
Dentro de los postulados materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal como la preparación de la vía ejecutiva.
Ahora bien, la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida.
Así pues, se considera que si bien el juez no puede iniciar el proceso sin previa demanda de parte, puede proceder de oficio cuando la ley lo autorice, o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres, sea necesario dictar alguna providencia legal aunque no la soliciten las partes.
El anterior criterio se concatena con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal.
Dichas disposiciones legales, han sido analizadas por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, y reiterada por la Sala de Casación Civil en fecha 20 de Junio del 2011, a la luz del derecho de acceso a los órganos jurisdiccionales como parte del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, estableciendo con carácter vinculante, el siguiente criterio: “…Visto lo antes expuesto, aprecia esta Sala que, mediante la acción interpuesta, la ciudadana LILA ROSA GONZÁLEZ DE PÉREZ cuestionó la valoración del juez de la alzada, dado que en su solicitud de tutela constitucional expuso los razonamientos que –en su criterio- debieron darse en el caso bajo examen, tomando además en consideración que el juzgador se extralimitó en sus funciones al declarar inadmisible la demanda, por “inepta acumulación de pretensiones”, sin que la misma haya sido alegada por la parte demandada durante el proceso. Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta. En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales...”
De allí que, la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una
institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia ( Sentencia de la Sala Constitucional Nº 1930 del 14 de julio de 2003, expediente Nº 02-1597, caso: Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Sentencia de la Sala Constitucional Nº 3592 del 06 de diciembre de 2005, expediente Nº 04-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificadas en Sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente Nº 07-0588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente Nº 07-1674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros).
Ahora bien, expuesto los anteriores criterios doctrinarios y jurisprudenciales, conviene a este despacho, realizar cotejo a las documentales constantes de contratos de arrendamientos marcados por el demandante con las letras “A, B, C, D y E” cursantes a los folios 12 al 22 de la pieza Nº 01y la documental que riela a los folios 36 al 38 de la pieza Nº 01 marcada con la letra “G”, consignada conjuntamente con el escrito libelar por la parte actora, de la presente causa identificada con la nomenclatura 2009-1627, de las que se desprende, que las medidas, linderos y características del inmueble en retracto, no se corresponden, con las características, linderos y medidas del inmueble dado en venta el 06 de marzo de 2008, a través de documento de compra venta debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario del estado Amazonas, quedando inserto bajo el Nº 49, folios 149 al 150 del Protocolo Primero Principal y Duplicado Tomo 1° Adicional 5 Primer Trimestre del mismo año; por la ciudadana FRANCISCA MARIA PEREIRA DE VALOR, en su carácter de Apoderada del ciudadano RAMON VIRGILIO VALOR, a la ciudadana CELISAB INMACULADA VALOR PEREIRA, en virtud, que este ultimo está constituido por una parcela de terreno de ciento veintinueve metros cuadrados con cincuenta y siete centímetros (129MTS2, 57CMS2) la cual forma parte de un lote de terreno constante de mil ochocientos noventa y dos (1892) metros cuadrados, ubicada en la Avenida 23 de Enero de esta ciudad de Puerto Ayacucho, Municipio Autónomo Atures del estado Amazonas y alinderada por el NORTE: 6,57, Señor Rapagna; SUR: 5,36 Avenida 23 de Enero; ESTE: 26,19 Carlos de la Torres y Diosa Hernández; y OESTE: 22,02 Jorge Salamanca. No obstante, el inmueble del retractante producto de arrendamiento consta de un local que mide ochenta (80) metros cuadrados y una casa de tres habitaciones enclavado en un terreno de ciento sesenta (160) metros cuadrados, ubicada en la avenida Río Negro de esta ciudad de Puerto Ayacucho, Municipio Autónomo Atures del estado Amazonas y alinderada por el NORTE: Terreno de la sucesión Ramón Valor Arana; SUR: Terreno de la sucesión Ramón Valor Arana; ESTE: Terreno de la sucesión Ramón Valor Arana; y OESTE: avenida Río Negro. En consecuencia, se concluye, que al no poseer el inmueble vendido por la ciudadana Francisca Maria Pereira de Valor, las características, linderos y medidas del inmueble ocupado por el ciudadano Elpidio José Villaroel, en su condición de “arrendatario”, mal puede éste, ejercer derecho de retracto –validamente-, motivado, a que la relación procesal, esta afectada de un vicio que perturba a la satisfacción de los presupuestos procesales necesario para su constitución, haciendo inexistente “el derecho de retracto”, demostrándose claramente, la falta de cualidad activa para demandar a las ciudadanas Francisca Maria Pereira de Valor y Celisab Inmaculada Valor Pereira, por Retracto Legal Arrendaticio, y así se determina.
Cabe destacar, con respecto a las documentales antes analizadas por este tribunal, se les otorga valor probatorio de la siguiente manera: las identificadas con las letras “A, B, C y D”, cursante a los folios del 12 al 20 de la pieza Nº 1, al no haber sido objeto desconocimiento por la contraparte, se les otorga el valor probatorio que emana del articulo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil; y las identificadas con las letras “E” y “G” respectivamente, la primera cursante a los folios 21 y 22, y la segunda del 36 al 38, ambas de la pieza Nº 01; al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, se les otorga el valor probatorio que emana de los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide
En este mismo sentido, este Tribunal, hace suyo el criterio, establecido por la Sala de Casación Civil, en Sentencia número 779/2002 de fecha 10 de abril del 2002, la cual admite que, “en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa”. (Negrillas nuestras)
En efecto, este tribunal, observa, que al momento de la admisión de la demanda y en el discurrir del proceso, no se advirtió, la falta de cualidad que tiene la parte demandante ciudadano Elpidio José Villaroel, en su condición de arrendatario de un inmueble propiedad de la ciudadana Francisca Maria Pereira de Valor, infringiéndose con ello, la doctrina vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 24 de Abril de 2008, conforme a las cuales “la legitimación para accionar y ser accionado constituye un presupuesto indispensable para la sentencia de fondo, cuya ausencia acarrea necesariamente que la demanda sea desechada sin examen de su mérito”. (Negrillas nuestras)
En otro orden de ideas, es preciso para este tribunal aclarar, que los términos en que fue resuelta la presente controversia, esto es, con la declaratoria de la falta de cualidad, no impide que la parte demandante vuelva a interponer la demanda, previo el cumplimiento de los extremos de ley, pues, la cosa juzgada del fallo emitido, fue formal y no material. Y así se decide.
5. DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Ordinario de Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipios Atures y Autana de la Circunscripción Judicial del Estado Amazonas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara la INADMISIBLIDAD, de la demanda de Retracto Legal Arrendaticio, incoada por el ciudadano ELPIDIO JOSE VILLAROEL, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Números V-2.642.131, en contra de las ciudadanas FRANCISCA MARIA PEREIRA DE VALOR y CELISAB INMACULADA VALOR PEREIRA, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Números V-1.561.201 y 8.947.992.-
No hay especial condenatoria en costas, en virtud, de haberse desechado la presente demanda.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese, déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la sala del Despacho de este Tribunal Ordinario de Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipios Atures y Autana de la Circunscripción Judicial del Estado Amazonas a los catorce (14) días del mes de abril de Dos Mil catorce (2.014) Años 155° y 203° de la independencia.
EL JUEZ PROVISORIO,

ABOG. TRINO JAVIER TORRES BLANCO. EL SECRETARIO.

ABOG. CARLOS ALFREDO HAY
En esta misma fecha, siendo las 03:25 P.M. se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO.

ABOG. CARLOS ALFREDO HAY
TJTB/CH Exp. 2009-1627