TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO ORDINARIO DE MUNICIPIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ATURES Y AUTANA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL
DEL ESTADO AMAZONAS.
Puerto Ayacucho cinco (5) de noviembre de Dos Mil Quince (2015)
205° y 156°
EXPEDIENTE Nº 2014-2265
MOTIVO: Desalojo de Inmueble
DEMANDANTE: FRANCIS NATHALY AZEVEDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número V- 10.379.379, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 116.872, apoderada judicial del ciudadano KAMAL NAHNOUH ZAROUF, venezolano, mayor de edad, domiciliado en Siria, y titular de la cedula de identidad Nº 1.566.023.
DEMANDADA: MARY CARMEN SUAREZ SAAVEDRA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad número V- 13.214.768.-
APODERADA JUDICIAL DE LA DEMANDADA: BETILDE DEL CARMEN BRICEÑO DE CORNIELES, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número V- 11.126.477 inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 120.919
SENTENCIA: Definitiva
CAPITULO I
La presente demanda de DESALOJO DE INMUEBLE fue presentada por ante este despacho el cuatro (04) de agosto de 2014 por la ciudadana FRANCIS NATAHALY AZEVEDO apoderada judicial del ciudadano KAMAL NAHNOUH ZAROUF, ambos plenamente identificados en el encabezado de este fallo.-
El 06 de agosto de 2014, se admitió la demanda y se ordenó librar boleta de citación a la parte demandada, a los fines que comparezca dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes, de haberse consignado en autos la boleta de citación, a contestar la demanda. Folios 29 y 30.
El 11 de agosto de 2014, el alguacil consigno la boleta de citación de la parte demandada, debidamente practicada. Folios 31 y 32.-
El 16 de septiembre de 2014, la parte demandante presentó escrito de reforma a la demanda. Folios 33 al 38.-
El 17 de septiembre de 2014, el tribunal dicto auto acordando otorgarle a la parte demandada otros veinte (20) días para darle contestación a la demanda, en virtud de la reforma presentada por la parte demandante. Folio 39.
El 24 de octubre de 2014, la parte demandada presente escrito de contestación a la demanda. Folios 40 al 103.
El 28 de octubre de 2014, el tribunal dicto auto fijando la audiencia preliminar. Folio 106.-
El 18 de junio de 2015 se llevo a cabo la audiencia preliminar con la presencia de las partes. Folios 158, 159, 160 y 161.
El 25 de junio de 2015 el tribunal dicto auto contentivo de la fijación de los hechos controvertidos. Folio 162.
El 21 de octubre de 2015 se llevo a cabo la audiencia de juicio oral con la presencia de las partes. Folios 176, 177, 178, 179, 180 y 181.
CAPITULO II
En el presente caso, la controversia se centra en el establecimiento de la procedencia o no de la acción de Desalojo de Inmueble incoada por la ciudadana FRANCIS NATHALY AZEVEDO actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano KAMAL NAHNOUH ZAROUF, en contra de la ciudadana MARY CARMEN SUAREZ SAAVEDRA, mediante la cual la actora pretende la desocupación del inmueble que ocupa la demandada en calidad de arrendataria motivado a la falta de pago de cánones de arrendamiento.
De conformidad con lo establecido en el ordinal 4º del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Tribunal a establecer los motivos de hecho y de derecho en que fundamentará la presente decisión.
Con tal propósito, este Tribunal para decidir observa:
En el presente caso la accionante demanda el Desalojo de un Inmueble ocupado por la ciudadana MARY CARMEN SUAREZ SAAVEDRA, motivado a la falta de pago de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a diciembre de 2014 y los meses que han transcurrido del 2015.
La demanda fue propuesta por FRANCIS NATHALY AZEVEDO actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano KAMAL NAHNOUH ZAROUF, mediante escrito libelar presentado en fecha 04/08/2014, en contra de la ciudadana MARY CARMEN SUAREZ SAAVEDRA.
De acuerdo con la narración de los hechos explanada en el libelo de la demanda, el poderdante de la accionante es propietario de un inmueble destinado a uso de local comercial ubicado al final de la avenida Orinoco frente al colegio Madre Mazzarelo debajo del hotel Tobogán donde funciona el fondo de comercio denominado “La Sultana”. En fecha 27 de noviembre de 2009 el ciudadano YED NAHNOUD GEORGES actuando en representación del ciudadano KAMAL NAHNOUH ZAROUF celebro contrato de arrendamiento con el ciudadano SALOUM KHALED a tiempo determinado, el cual inició el 01 de enero de 2010 y finalizó el 01 de enero de 2011, el objeto de dicho contrato de arrendamiento era el inmueble identificado en el párrafo anterior; el canon de arrendamiento se estipulo en la cantidad de cuatros mil bolívares (Bs. 4.000,00) manteniéndose hasta la fecha. Al vencimiento del referido contrato, el arrendatario, continúo la relación arrendaticia bajo la modalidad de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. En noviembre del año 2012 el ciudadano SALOUM KHALED, fallece, en esa oportunidad el ciudadano YED NAHNOUD GEORGES actuando en representación del ciudadano KAMAL NAHNOUH ZAROUF celebra contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana MARY CARMEN SUAREZ SAAVEDRA cónyuge del fallecido (SALOUM KHALED). Entrando en vigencia dicho contrato a partir del mes de diciembre de 2012. No obstante, en el mes de enero de 2014 la arrendataria MARY CARMEN SUAREZ SAAVEDRA hasta la presente fecha ha –incumplido- su obligación de pagar el canon de arrendamiento, habiendo el arrendador ciudadano YED NAHNOUD GEORGES realizado en su carácter de apoderado del propietario, todas las diligencias pertinentes para lograr el cobro de los cánones insolutos.
La parte actora en el libelo, fundamenta su pretensión en el contenido del articulo 40 literal “a” concatenado con el articulo 43 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario Para el Uso Comercial.
Completado el proceso de citación de la demandada debidamente asistida de la abogada BETILDE DEL CARMEN BRICEÑO DE CORNIELES, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 120.919 procediendo a dar contestación a la demanda, y en su escrito presentado el 24/10/2014 negó, rechazó y contradijo los hechos narrados por la parte actora en el libelo de la demanda, y a su vez afirmó que el dueño del inmueble que ocupa es el ciudadano KAMAL NAHNOUH ZAROUF y asimismo que dicho inmueble desde que se construyó ha sido ocupado por la familia de quien fue su concubino hace mas de cuarenta (40) años, no siendo destinado únicamente a uso comercial, funcionando en las instalaciones del mismo el fondo de comercio denominado “La Sultana” y que siempre han vivido en él los dueños del referido fondo de comercio en la parte de atrás del inmueble; y por otro lado que es publico y notorio que ese lugar es la residencia principal de quienes ocupan el inmueble. E igualmente que a las 12:10AM del 13 de noviembre de 2012 en la Policlínica Santa Ana fallece su concubino ciudadano SALOUM KHALED. Una vez ocurrida la muerte del padre de sus hijos y por cuanto era socia del comercial denominado “La Sultana”, “sostuvo” reunión con el apoderado del dueño del negocio YED NAHNOUD GEORGES, conviniendo en que se quedaría ocupando el inmueble como se venia haciendo (a tiempo indeterminado) vivienda principal y lugar de trabajo, no teniendo ningún problema. Que venia cancelando el canon de arrendamiento como de costumbre, hasta que en el mes de enero de 2014, el ciudadano YED NAHNOUD GEORGES no quiso recibirle el dinero (cuatro mil bolívares) del canon de arrendamiento sin causa justificada, y que de ninguna manera ha incumplido con lo exigido en el contrato que de manera verbal pactaron, que era continuar en las mismas condiciones de su concubino (SALOUM KHALED) y su familia. Que por esta razón le solicitó a su abogada de confianza que acudiera a hablar con el apoderado del inmueble sobre el hecho de no querer recibir el canon de arrendamiento, y en conversaciones sostenida entre su abogada de confianza y el apoderado del dueño del inmueble –resultó- que quería aumentar el canon de arrendamiento y ella estaba dispuesta a un aumento ya que desde hace mas de cuarenta (40) años han venido ocupando el inmueble como lugar de residencia y local comercial teniendo de su parte la mejor disposición de negociar, no llegando a un acuerdo por cuanto estaba solicitando un aumento de manera desproporcionada y contrario a derecho. Adujo que basaba su contestación en artículos contenidos en la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Reprodujo el valor probatorio de las documentales identificadas con las letras “A, B, C, D y E” y las testimoniales de los ciudadanos Acosta Miranda Silvio José y Lugo Rondon Jenny Maria, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cedulas de identidad Nº 1.567.606 y 15.500.563. Por ultimo peticionó: su disposición de llegar a un acuerdo relacionado con el pago de lo adeudado por cuanto reconoce que esta atrasada en el pago del alquiler y que de manera injustificada el ciudadano YED NAHNOUD GEORGES no quiso recibirle el dinero pero manifiesta su disposición de conciliar lo relativo al pago. Hizo la acotación que la demandante al demandar por desalojo con respecto al inmueble el cual es su residencia principal y la de sus hijos debió acudir al órgano competente en materia de vivienda y hábitat, pero como también es local comercial manifiesta de ser posible llegar a un entendimiento siempre y cuando verse sobre los pagos atrasados y no en cambiar el uso del inmueble de residencia principal y local comercial. En virtud de lo expuesto, solicita sea considerado el presente escrito como contestación de la demanda que por desalojo de inmueble interpuso la ciudadana FRANCIS NATHALY AZEVEDO identificada en autos y sea agregada al expediente 2265 declarada sin lugar la demanda y sea condenada en costas la accionante por ser esta acción temeraria.
CAPITULO III
Llevados cada uno de los actos procesales que constan en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley, habiéndose celebrado la audiencia oral del presente juicio, y de conformidad con el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la sentencia mediante la cual, este Tribunal, declara Con Lugar la demanda de Desalojo, del articulo 40 literal “a” de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, interpuesta por la ciudadana FRANCIS NATHALY AZEVEDO, contra la ciudadana MARY CARMEN SUAREZ SAAVEDRA, por lo que se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, por lo que encontrándonos dentro de la oportunidad procesal de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a extender por escrito el fallo completo en los siguientes términos:
DE LA FIJACION DE LOS HECHOS Y LIMITES DE LA CONTROVERSIA (ART. 868 CPC) Riela al folio 162 de la pieza principal del expediente 2014-2265, auto del tribunal mediante la cual hizo la fijación de los hechos controvertidos y estableció los limites de la controversia, teniendo como hechos admitidos i) Que el contrato de arrendamiento entre las partes se inició de manera verbal ii) Que la parte demandada no ha cumplido con el pago del canon de arrendamiento de enero 2014 hasta la presente fecha. Considerándose que todos los demás hechos alegados en el libelo de la demanda y en el escrito de contestación son controvertidos y en consecuencia son objetos de prueba.
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN:
A) Con el libelo de la demanda la parte demandante promovió las siguientes documentales:
1) Documento Original del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 27 de noviembre de 2009 asentado bajo el Nº 02 Tomo 41 por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ayacucho (fs. 07 al 10), suscrito entre los ciudadanos YED NAHNOUD GEORGES titular de la cédula de identidad Nº V-10.923.866 y SALOUM KHALED titular de la cédula de identidad Nº V-25.734.728. Se trata de un documento autenticado, que ha sido otorgado ante un funcionario público para dar fe de los dichos de los otorgantes, no siendo impugnado, por lo que el Tribunal, de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Con el referido documento se acredita la relación arrendaticia entre el ciudadano YED NAHNOUD GEORGES, como arrendador y el ciudadano SALOUM KHALED como arrendatario, del local comercial objeto de desalojo del presente asunto, hecho debatido en el presente juicio. Así se decide.
2) Copia fotostática de titulo de propiedad del ciudadano KAMAL NAHNOUH ZAROUF registrado por ante la extinta Oficina Subalterna de Registro Publico del Territorio Federal Amazonas en fecha 16 de junio de 1971, anotado bajo el Nº 20, folio vuelto del 39 al 42 del Protocolo Primero Principal y Duplicado Segundo Trimestre del año 1971. Se trata de un documento público que ha sido autorizado con las respectivas solemnidades por un funcionario público con la facultad para darle fe pública, no siendo tachado o impugnado, por lo que el Tribunal, de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Con el referido documento se acredita la propiedad del ciudadano KAMAL NAHNOUH ZAROUF sobre el inmueble objeto del presente juicio. Así se decide.
3) Copia Fotostática de Poder General otorgado por el ciudadano KAMAL NAHNOUH ZAROUF al ciudadano YED NAHNOUD GEORGES en fecha 16 de mayo de 2007 por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ayacucho quedando inserto con el Nº 14 Tomo 14 de esa sede Notarial. Se trata de un documento autenticado, que ha sido otorgado ante un funcionario público para dar fe de los dichos de los otorgantes, no siendo impugnado, por lo que el Tribunal, de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Con el referido documento se acredita la cualidad del ciudadano YED NAHNOUD GEORGES en el presente juicio. Así se decide.
4) Original de Poder General otorgado por el ciudadano KAMAL NAHNOUH ZAROUF y NOURA AL ASSAD DE NAHNOUH al ciudadano YED NAHNOUD GEORGES en fecha 05 de junio de 2014 por ante el Registro Publico del estado Amazonas quedando registrado con el Nº 18 folios 90 al 94 Protocolo Tercero Principal y Duplicado Tomo I del año 2014 de esa sede Registral. Se trata de un documento autenticado, que ha sido otorgado ante un funcionario público para dar fe de los dichos de los otorgantes, no siendo impugnado, por lo que el Tribunal, de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Con el referido documento se acredita la cualidad del ciudadano YED NAHNOUD GEORGES en el presente juicio. Así se decide.
5) Original de Sustitución de Poder General del ciudadano YED NAHNOUD GEORGES en su carácter de apoderado del ciudadano KAMAL NAHNOUH ZAROUF a la abogada FRANCIS NATHALY AZEVEDO de fecha 01 de agosto de 2014 otorgado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ayacucho quedando inserto con el Nº 17 Tomo 59 Folios 127 al 136 de esa sede Notarial. Se trata de un documento autenticado, que ha sido otorgado ante un funcionario público para dar fe de los dichos de los otorgantes, no siendo impugnado, por lo que el Tribunal, de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Con el referido documento se acredita la cualidad de la ciudadana FRANCIS NATHALY AZEVEDO para actuar en el presente juicio. Así se decide.
B) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
a) Copia Fotostática de documento venta pura y simple del fondo de comercio denominado “La Sultana” realizada por el ciudadano IBRAHIN NAHNOUH al ciudadano GEORGES DALLA ASSAD en fecha 07 de septiembre del 2001 efectuada por ante la Notaria Pública Primera de Puerto Ayacucho quedando inserta con el Nº 49 Tomo 13 de esa sede Notarial. Se trata de un documento autenticado, que ha sido otorgado ante un funcionario público para dar fe, no siendo impugnado, por lo que el Tribunal, de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Sin embargo, respecto a esta probanza este tribunal observa que no aporta nada a los hechos objeto del presente juicio de desalojo de inmueble. Así se decide.
b) Copia Fotostática del registro de una Firma Personal del ciudadano SALOUM KHALED debidamente Registrada por ante el Registro Mercantil que lleva el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario del Transito y Bancario del estado Amazonas en fecha 05 de marzo de 2009, quedando anotada bajo el Nº 44, Tomo I, folios 135 al 136. Se trata de un documento autenticado, que ha sido otorgado ante un funcionario público para dar fe, no siendo impugnado, por lo que el Tribunal, de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Sin embargo, respecto a esta probanza este tribunal observa que no aporta nada a los hechos objeto del presente juicio de desalojo de inmueble. Así se decide.
c) Copia Fotostática del registro de una compañía denominada “Comercial La Sultana” de los ciudadanos MARY CARMEN SUAREZ SAAVEDRA y SALOUM KHALED debidamente Registrada por ante el Registro Mercantil que lleva el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario del Transito y Bancario del estado Amazonas en fecha 22 de noviembre de 2009, quedando anotada bajo el Nº 62, Tomo VII, folios 358 al 336. Se trata de un documento autenticado, que ha sido otorgado ante un funcionario público para dar fe, no siendo impugnado, por lo que el Tribunal, de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Sin embargo, respecto a esta probanza este tribunal observa que no aporta nada a los hechos objeto del presente juicio de desalojo de inmueble. Así se decide.
d) Copia Fotostática de Partida de Defunción Nº 1873 expedida por el Registrador Civil del Municipio Heres Parroquia Catedral del Estado Bolívar perteneciente al fallecimiento del ciudadano SALOUM KHALED. Se trata de un documento público que ha sido autorizado con las respectivas solemnidades por un funcionario público con la facultad para darle fe pública, no siendo tachado o impugnado, por lo que el Tribunal, de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Con el referido documento se acredita la sucesión arrendaticia del inmueble objeto del presente juicio. Así se decide.
e) Copia Certificada de Declaración de Únicos y universales Herederos signada JMS1-SOL-2558 expedida por el Juzgado Primero de Primera Instancia de Mediación, Sustanciación y Ejecución del Circuito de Protección de Niños, Niñas y Adolescente de la Circunscripción del Estado Amazonas. Se trata de un documento autenticado, que ha sido otorgado ante un funcionario público para dar fe, no siendo impugnado, por lo que el Tribunal, de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Sin embargo, respecto a esta probanza este tribunal observa que no aporta nada a los hechos objeto del presente juicio de desalojo de inmueble. Así se decide.
f) Original de Inspección Judicial signada 2014-590 de fecha 30-09-2014 expedida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Atures y Autana de la Circunscripción Judicial del estado Amazonas. Se trata de un documento autenticado, que ha sido otorgado ante un funcionario público para dar fe, no siendo impugnado, por lo que el Tribunal, de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Sin embargo, respecto a esta probanza este tribunal observa que no aporta nada a los hechos objeto del presente juicio de desalojo de inmueble. Así se decide.
Testimoniales. Promovió el testimonio de los ciudadanos Acosta Miranda Silvio José y Lugo Rondon Lenny Maria. Desprendiéndose del contenido del acta de la audiencia de Juicio Oral de fecha 21 de octubre de 2015 que compareció únicamente a rendir declaración el ciudadano Acosta Miranda Silvio José, observándose de la declaración rendida por el referido testigo que el mismo es empleado de la parte demandada desde el año 1981; deviniendo en consecuencia causal de inhabilidad del testimonio de conformidad con lo establecido en el articulo 479 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el articulo 508 Ejusdem, y así lo declara el tribunal.
Analizado el material probatorio, el tribunal desciende a examinar el fondo de la pretensión que no es otra que el “desalojo de inmueble” fundamentada en la causal del literal “a” del articulo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual es del tenor siguiente:
Art. 40. Son causales de desalojo
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
…omisis…
Ha sido criterio doctrinal reiterado que para la procedencia de la mencionada acción por desalojo de inmueble debe tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, a este respecto distingue Juan Garay en el comentario inicial de su obra, Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Comentada y con Casos Prácticos, Caracas 2.001, pp. 7 y 8, donde hace la clasificación de los contratos de arrendamiento atendiendo a su término, de una forma clara y diáfana de la siguiente manera: “Existen tres tipos de contratos de alquiler desde el punto de vista del tiempo en que han de regir. Veamos cada uno de ellos: a) Contrato a tiempo fijo no renovable….omisis…b) Contrato a tiempo fijo renovable automáticamente por períodos iguales….omisis….c) Contrato por tiempo indeterminado. Este contrato surge cuando no se firma nada entre las partes –sino el recibo del alquiler del mes- que sirve de prueba al inquilino de que hay un contrato; o bien porque así se pactó por escrito; o finalmente, cuando se incurre en lo previsto en la letra “a” o sea, que el contrato de plazo fijo que no tiene pactada la renovación se deja vencer y se sigue cobrando el alquiler más allá de la prórroga legal…La particularidad de los contratos por tiempo indeterminado es que solamente se puede sacar al inquilino si se da alguna de las causales del artículo 34…” hoy causales del articulo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En este orden de ideas y partiendo del concepto que el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es todo aquel que surge cuando no se firma nada entre las partes, sino la entrega del recibo del alquiler del mes por parte del arrendador, al arrendatario, el cual –sirve- de prueba al arrendatario de la existencia del contrato, caso en el que nos encontramos, por cuanto si bien es cierto que la relación arrendaticia se inició mediante la suscripción de un contrato de arrendamiento entre los ciudadanos YED NAHNOUD GEORGES y SALOUM KHALED en fecha 27 de noviembre de 2009 a tiempo determinado por el lapso de un año, no es menos cierto que al vencimiento del referido contrato, el arrendatario, continúo la relación arrendaticia bajo la modalidad de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y en noviembre del año 2012 al fallecer el ciudadano SALOUM KHALED, arrendatario primario del referido inmueble; el ciudadano YED NAHNOUD GEORGES actuando en representación del ciudadano KAMAL NAHNOUH ZAROUF celebra contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana MARY CARMEN SUAREZ SAAVEDRA cónyuge del fallecido (SALOUM KHALED), iniciándose de esta manera a partir del mes de diciembre de 2012 la relación arrendaticia con la ciudadana MARY CARMEN SUAREZ SAAVEDRA parte demandada manteniéndose el canon de arrendamiento de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00) y así se establece.
Ahora bien, en su obra Juan Garay, añade que solamente puede desalojarse al inquilino, si la demanda se fundamenta en una de las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (hoy artículo 40 y sus literales de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial), que establece lo siguiente:
“Art. 34 Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pacto en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los Inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo documento de condominio y el Reglamento de condominio, previstos en el articulo 26 de la Ley de propiedad, se considerara a los fines de este literal, como Reglamento interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo deberá concederse al arrendatario un plazo de improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente articulo”.
Ahora bien, este Juzgador observa, que la causa o motivo, de la demanda de desalojo intentada por la ciudadana FRANCIS NATAHALY AZEVEDO apoderada sustituta del ciudadano YED NAHNOUD GEORGES, este último arrendador, fue la falta de pago seis (6) cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2014; hecho –negativo- afirmado por la parte actora, como causa de la demanda de desalojo de inmueble, respecto al “hecho negativo” el tratadista Bello Tabares en su obra Tratado de Derecho Probatorio Tomo I, pagina 363 ha señalado que “Debe precisarse que las negaciones no son otra cosa que afirmaciones hechas en forma negativa, pero en cuanto a estas –negaciones-como tema de la prueba judicial, encontramos que solo las de carácter sustancial o absolutas se encuentran eximidas de pruebas, no así las negaciones formales o aparentes, las cuales pueden demostrarse a través del hecho positivo en contrario, cuya carga probatoria –como indicamos-corresponderá a quien lo alegue y favorezca la consecuencia jurídica de la norma que se activara al subsumir el hecho negativo que le sirve de presupuesto; se trata de reglas de facilidad probatoria basadas en el carácter negativo del hecho cuya carga queda en cabeza no de la parte que se ampare, alegue o excepcione el hecho negativo, sino a la otra parte que pretende desvirtuar la negación, mediante se –insiste-la aportación de la prueba positiva en contrario que desvirtué la negación, ello como consecuencia de la política legislativa de cada país que considere que a dicha parte se le haga fácil producir la prueba en contrario.” Bajo esta circunstancia, la carga de probar se –invirtió- en cabeza de la demandada, tal como lo ha señalado la Sala de Casación Civil en sentencia Nº 170 del 26 de junio de 1991, caso: Roberto Cordero Torres c/ Guido Leopardi D’ Amato y otros, citando uno de sus extractos:
“...Reus in exceptione fit actor...” se refiere a una actitud específica del demandado. En efecto, el reo puede adoptar distintas posiciones frente a las pretensiones del actor, a saber:
a) Convenir absolutamente o allanarse a la demanda. El actor queda exento de prueba.
b) Reconocer el hecho, pero atribuyéndole distinto significado jurídico. Toca al Juez “decir” el derecho.
c) Contradecir o desconocer los hechos, y por tanto, los derechos que de ellos deriven. El actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre en el proceso depende el éxito y el alcance de sus pretensiones.
d) Reconocer el hecho con limitaciones, porque opone al derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo. Al reo le corresponde probar los hechos extintivos o las condiciones impeditivas o modificativas...”.
Desprendiéndose de las actas procesales, que la parte demandada no demostró ni probó en derecho que se encontrase en un estado distinto al afirmado por la parte demandante y mas aun cuando admite en su contestación de demanda que “…reconozco que estoy atrasada en el pago del alquiler…” lo que evidencia el estado de “insolvencia” en el pago de los cánones de arrendamiento, siendo considerada esta situación, por este operador de justicia, como causa suficiente para declarar PROCEDENTE la demanda de desalojo de inmueble intentada por la ciudadana FRANCIS NATAHALY AZEVEDO apoderada sustituta del ciudadano YED NAHNOUD GEORGES, en contra de la ciudadana MARY CARMEN SUAREZ SAAVEDRA, por cuanto la causa de desalojo invocada encuadra en el literal “a” del articulo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y así se decide.
Por ultimo cabe aquí acotar que la tempestividad en el pago, de la manera pactada, es parte del deber que tiene el locatario. Sobre esto, como bien indico la parte actora en la audiencia de juicio oral sobre el contenido del artículo 27 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial el cual indica “...Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial”
Referente a este artículo señala Roberto Hung Cavalieri en su obra El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela, pág.181: “el pago por consignación deberá ser efectuado dentro de los quince (15) días calendarios siguientes a la oportunidad en que estaba obligado a pagar el respectivo canon de arrendamiento a que se contrae la consignación”. Interpretación que expresamente acoge quien esto decide. A mayor abundamiento en cuanto a la pretensión de la accionante relativa al pago de los cánones de arrendamiento adeudados hasta la fecha de introducción a la demanda, además de todos aquellos por vencer, entiende quien esto decide que al respecto, la jurisprudencia ha establecido que así el arrendador busca que el arrendatario cumpla con las obligaciones contraídas y que de lo contrario se estaría enriqueciendo sin justa causa. (Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, 28 de febrero de 2003). De tal manera, que establecida como fue la insolvencia a partir de enero a diciembre de 2014 debe cancelar la demandada los meses insolutos desde esa fecha, y los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble de conformidad con lo pautado en la cláusula “cuarta” del contrato de arrendamiento que cursa a los folios del 8 al 9 y sus vueltos de la causa Nº 2014-2265, tomando en consideración la facultad que se le otorgó a la arrendataria en la parte infine de la clausula “tercera” del referido contrato de arrendamiento antes identificado. Y así se decide.
CAPITULO IV
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Ordinario de Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipios Atures y Autana de la Circunscripción Judicial del Estado Amazonas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando en sede Civil declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Desalojo de Inmueble incoada en fecha 04 de agosto de 2014, por la Abogada FRANCIS NATHALY AZEVEDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número V- 10.379.379, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 116.872, en su de apoderada judicial del ciudadano KAMAL NAHNOUH ZAROUF, en contra de la ciudadana MARY CARMEN SUAREZ SAAVEDRA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad número V- 13.214.768, debidamente representada por la profesional del derecho Abogada BETILDE DEL CARMEN BRICEÑO DE CORNIELES, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número V- 11.126.477 inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 120.919. En consecuencia, se ordena la entrega del inmueble ubicado al final de la Avenida Orinoco debajo del Hotel Tobogán frente al Colegio Madre Mazzarello donde funciona la Firma Mercantil denominada “La Sultana” de esta ciudad de Puerto Ayacucho, estado Amazonas. Asimismo se ordena a la demandada pagar los cánones de arrendamientos insolutos correspondiente a los meses de enero hasta diciembre del año 2014, y los que se sigan venciendo a la entrega definitiva del inmueble de conformidad con lo pautado en la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento que cursa a los folios del 8 al 9 y sus vueltos de la Causa Nº 2014-2265, tomando en consideración la facultad que se le otorgó a la Arrendataria en la parte in fine de la Cláusula Tercera del referido Contrato de Arrendamiento antes identificado.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte perdidosa por haber sido totalmente vencida en el proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
EL JUEZ,

TRINO JAVIER TORRES BLANCO LA SECRETARIA.

ABOG. CELY MENARE V.
Exp. Nº 2014-2265