TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ATURES Y AUTANA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO AMAZONAS
Puerto Ayacucho, ocho (08) de junio de dos mil diecisiete (2017)
207° y 158°

EXPEDIENTE CIVIL NUMERO: 2016-2447
PARTE DEMANDANTE: NÉSTOR RAFAEL GONZÁLEZ MAZZORANA, titular de la cédula de identidad Nº V-1.563.772. (Apoderados Judiciales Abg. SILVANA CAROLINA CAROLLO PÉREZ, I.P.S.A. n° 120.645, y HENRY ALEXANDER GÓMEZ FERNÁNDEZ, I.P.S.A. n° 184.702)

PARTE DEMANDADA: CAMILLE MAHMOUD ABDUL KHALEK, titular de la cédula de identidad N° V-18.050.662. (Apoderado Judicial Abg. CARLOS RAUL ZAMORA VERA, I.P.S.A. n° 29.492)
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (USO COMERCIAL)
SENTENCIA: DEFINITIVA

ANTECEDENTES

Mediante escrito presentado, el día 24 de mayo de 2016, ante la Secretaría de este Tribunal, el ciudadano NÉSTOR RAFAEL GONZÁLEZ MAZZORANA, titular de la cédula de identidad N° V-1.563.772, asistido por la abogada SILVANA CAROLINA CAROLLO PÉREZ, titular de la cédula de identidad N° V 16.767.065, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 120.645, interpuso demanda de desalojo de inmueble de uso comercial, en contra del ciudadano CAMILLE MAHMOUD ABDUL KHALEK, titular de la cédula de identidad N° V-18.050.662. Dicha demanda fue admitida, el día 06 de junio de 2016, ordenándose librar boleta de citación al demandado, quien quedo efectivamente citado, en fecha 21 de junio de 2016, dando contestación a la demanda, en fecha 19 de julio de 2016; la audiencia preliminar tuvo lugar en fecha 10 de noviembre de 2016; por auto de fecha 17 de noviembre de 2016, se fijaron los limites de la controversia y se abrió la causa a pruebas por un lapso de cinco (5) días de despacho, presentando la parte demandada su escrito de promoción de pruebas, en fecha 22 de noviembre de 2016; lo mismo hizo el demandante en fecha 24/11/2016, siendo providenciados dichos escritos, el día 25 de noviembre de 2016. El día 23 de mayo de 2017, tuvo lugar la audiencia de juicio oral en la cual se dictó el dispositivo del fallo, ordenándose la publicación del extenso en el lapso de diez (10) días de despacho, con fundamento en lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil. Estando dentro de la oportunidad legal para dictar sentencia, quien se pronuncia lo hace, de la siguiente manera.

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

1) El demandante, NÉSTOR RAFAEL GONZÁLEZ MAZZORANA, manifestó en su demanda:
Que (i) es propietario de cuatro (04) locales comerciales, ubicados en la calle Amazonas, frente a “Saima Sur”, según lo acredita el titulo supletorio anexo a dicha demanda (folios 15 al 28), inscrito por ante el Registro Público inmobiliario del Municipio Atures del estado Amazonas, bajo el Nº 07, folios 28 al 31 del Protocolo Primero Principal y Duplicado, Tomo 1°ADIC. 4, Tercer Trimestre del año 2007; (ii) que el día 14 de junio de 2007, suscribió contrato de arrendamiento con el demandado CAMILLE ABDUL KHALEK, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Puerto Ayacucho, en fecha 14/06/2007, bajo el N° 78, tomo 17 de los libros de autenticaciones llevados durante el año 2007, mediante el cual le dio en arrendamiento uno de los cuatro locales de su propiedad, identificado con el N° 1, con las características siguientes: dos mezzaninas, escaleras y barandas de hierro, dos baños, con piso de caico en la parte baja y de cemento con oxido amarillo la parte de arriba, techo de tabelones impermeabilizados, dos puertas santamaría y un tanque para aguas blancas; (iii) que conforme a la Cláusula Cuarta de dicho contrato, se pactó una duración de un (01) año, contado desde el día 01 de de junio de 2007, hasta el día 01 de junio de 2008, prorrogable a voluntad de las partes, prorroga que manifiesta fue tácita, por continuar la relación arrendaticia, bajo las mismas condiciones pactadas contractualmente; y (iv) que al inicio la relación arrendaticia, se acordó el canon de arrendamiento en la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200,000, 00), lo que luego de la reconversión monetaria, paso a ser mil doscientos bolívares (Bs. 1.200, 00), pagaderos los cinco (05) primeros días de cada mes, según lo establecido en la Cláusula Quinta del contrato; que posteriormente al vencimiento de la relación contractual, el canon mensual de alquiler sufrió diversas modificaciones a lo largo del tiempo, teniendo como primer aumento la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS(Bs. 2.000, 00), después a la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.4.500, 00), y finalmente la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS(Bs. 5.000,00),que es la que actualmente se mantiene desde hace dos años aproximadamente.

Asimismo, manifestó el actor, que durante la relación arrendaticia se produjeron una serie de hechos por parte del arrendatario que empezaron a desnaturalizar la causa o motivo que dio lugar al surgimiento de dicha relación jurídica; que en ese sentido procuró realizar las diligencias y actuaciones necesarias para dejar constancia de los hechos que se venían suscitando, para preservar la evidencia, y en tal virtud, solicitó inspección judicial extra litem, por ante este tribunal, practicada el día 27 de enero de 2015, haciendo énfasis que la parte accionada tuvo control de la prueba preconstituida al estar presente en dicho acto asistido de su abogado apoderado; que en dicha inspección requirió al tribunal dejara constancia si el local antes identificado se encontraba abierto al publico, si se estaba vendiendo mercancía, si se encontraba cerrado y si había mercancías depositadas; que “de los hechos que quedaron acreditados a través de la inspección judicial”, se verificaron una serie de situaciones que constituyen graves incumplimientos o infracciones a las obligaciones asumidas por el arrendatario en el contrato, según las cuales el arrendatario no destinó el inmueble arrendado para los fines contractualmente establecidos, esto es, para fines comerciales o mercantiles, ya que el mismo era usado como deposito lo que, a su decir, contraviene lo dispuesto expresamente en la Cláusula Segunda del contrato. Aseveró que el local permaneció cerrado por más de 2 años, sin que se realizara en el ningún tipo de actividad comercial o mercantil.
Que en el juicio que se sustanció ante este tribunal, en el expediente 2015-2349, por el mismo motivo y con las mismas partes que actúan en este, el cual fue declarado desistido por la inasistencia de las partes a la audiencia de juicio, en la fase probatoria se evacuó una inspección judicial a solicitud de la parte accionada, la cual se realizó en fecha 29/10/2015, en el local objeto de este juicio; que en dicha oportunidad el demandado intento hacer ver al tribunal que en el local comercial dado en arrendamiento se estaba desarrollando aparentemente de manera normal una actividad comercial y mercantil al amparo de la existencia de una Sucursal de Importadora Los Tucanes, C.A.; que efectivamente el ciudadano CAMILLE ABDUL KHALEK, es Presidente de una sociedad mercantil denominada Importadora Los Tucanes, C.A., con domicilio en la avenida Orinoco, frente al paredón del Colegio Pio XI de esta ciudad, identificada con el registro de información fiscal número J297202307, inscrita por ante el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en fecha 05/11/2008, bajo el N° 52, tomo VII, folios 253 al 259; que dicha compañía constituyó una sucursal, según acta de asamblea extraordinaria inscrita, en fecha 29/07/2015, bajo el número 11, tomo IX, folios 123 al 124, en la Avenida Amazonas, frente a Saima Sur, de esta ciudad, lugar donde se encuentra ubicado el local en controversia; que la inscripción de la referida sucursal de Importadora Los Tucanes, C.A., fue posterior a la fecha en que se interpuso la primera demanda, ya que el acta de asamblea extraordinaria relativa a dicha inscripción se registró en fecha 29/07/2015, mientras que la primera demanda de desalojo (Exp. 2015-2349) se introdujo el día 11/05/2015, aproximadamente 2 meses y 18 días después, así como posteriores fueron los actos procesales que se originaros en dicho juicio, entre los cuales cursó la referida inspección judicial cuestionada, que a decir del accionante, se evacuó 3 meses después de haberse constituido formalmente la sucursal.
Que en la aludida inspección judicial, se pudo apreciar que el inmueble alquilado presentó graves daños de conservación y mantenimiento en el estado de su infraestructura, puesto que las paredes y techos poseían en ese instante filtraciones, acumulación de restos de friso en los pisos, acumulación de muebles de madera sin ningún tipo de orden, situaciones que afirma son violatorias de la Cláusula Séptima del contrato, pues al referirse ésta a la obligación de conservar el local, dependencias y anexos, en buen estado de servicio y aseo, no cumplió el arrendatario de manera diligente dicha obligación, tal como, según manifiesta, se evidencia del registro fotográfico que forma parte de la inspección judicial promovida como prueba fundamental. Agrega que dichas circunstancias no le fueron informadas por parte del arrendatario y que con ello se violo lo establecido en la Cláusula Décimo Primera del contrato.
Que también se pudo constatar el incumplimiento de la Cláusula Novena del contrato, puesto que el arrendatario no cancelo puntualmente el servicio de energía eléctrica suministrado por la empresa Corpoelec, lo cual -dice- se evidencia en recibo original sellado por el ente emisor que anexó marcado “I”, en el cual se aprecia una deuda desde el mes de septiembre de 2015 hasta el día 4 de abril de 2016, configurándose una mora de mas de ocho (8) meses, por la cantidad de doscientos noventa y un bolívares, con veintitrés céntimos (Bs. 291, 23), que lo perjudica en su condición de propietario y que podría ocasionar las suspensión del servicio eléctrico del inmueble.
Que el demandado uso el inmueble como depósito y no con fines comerciales o mercantiles como lo pactaron el en contrato.
Por ultimo, el actor fundamentó su demanda en los artículos 115 de la Constitución Nacional, 1.113, 1.179, 1.579, 1264, 1.600 y 1.614 del Código Civil y 40, literales “b.”, “c.”, “d.” e “i.” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

2) Por su parte el arrendatario demandado, ciudadano CAMILLE ABDUL KHALEK, a través de su apoderado judicial, en su escrito de contestación:
2.1.- Admitió: (i) que suscribió el contrato de arrendamiento con la parte actora; (ii) que dicho contrato fue por el alquiler del local comercial con las características indicadas por el demandante; (iii) que la duración fue por un año contado desde el 01/06/2007 hasta el 01/06/2008, prorrogable a voluntad de las partes; (iv) que el canon fijado inicialmente fue por la suma de un millón doscientos mil bolívares (Bs.1.200.000,00) y que producto de la reconversión monetaria paso a ser mil doscientos bolívares (1.200, 00); y (v) que dicho canon sufrió diversas modificaciones con el transcurso del tiempo, teniendo como primer aumento la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), después la cantidad de cuatro mil quinientos bolívares (Bs. 4.500, 00), y finalmente la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000, 00), y que dicha suma se mantiene desde hace dos años aproximadamente.
2.2.- Negó, rechazó y contradijo:
(a) Que el contrato de arrendamiento se convirtiera a tiempo indeterminado, por haber sufrido sucesivas prorrogas contractuales de acuerdo a lo establecido en el mismo contrato, que señala la duración de un año, contados (sic) desde el primero de Junio (sic) del año (2007) (sic) hasta el primero de Junio (sic) de (2008) (sic), prorrogable a voluntad de las partes, explicando que las partes en ningún momento manifestaron de manera expresa su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento y que él (sic) mismo debe tenerse como prorrogado de manera contractual, por lo que al no encontrarse vencida la prorroga legal, mal podrían aceptar que dicho contrato se convirtió a tiempo indeterminado y que con base a ello, el contrato se encuentra vigente y a tiempo determinado.
(b) Que al local comercial se le esté dando un uso distinto al convenido en el contrato de arrendamiento, por cuanto no se estableció ningún condicionamiento a la actividad comercial a realizar, sino que de acuerdo a la Cláusula Segunda del precitado contrato de manera expresa se convino “El arrendatario se obliga a ocupar el inmueble única y exclusivamente para fines comerciales o mercantiles” y que de acuerdo a lo establecido en el Código de Comercio en sus articulo 1 y 2 numeral 10, constituyen acto de comercio, el deposito por causa de comercio y que por ello no se ha violentado obligación contractual alguna, aduciendo que el arrendador en ningún momento se opuso desde el inicio del contrato al uso comercial que se le venia dando al inmueble, sino que por el contrario lo que hizo fue realizar los aumentos sucesivos de los cánones de arrendamiento tal como lo afirma en el libelo de la demanda y cobrar de manera periódica y puntuar (sic) los (sic) mensualidades por concepto de canon de arrendamiento lo que, a su decir, el uso dado al inmueble y la aceptación de los pagos por parte del arrendador, constituye un hecho cierto inequívoco y admitido tácitamente por el arrendador, ya que de no ser así, pudo durante el lapso de la vigencia de las prorrogas contractuales sucesivas del contrato, notificar su inconformidad con el uso dado al local arrendado, y no lo hizo, sino que por el contrario ha venido recibiendo el canon de arrendamiento durante los nueve años sin objeción alguna; que por ello, se puede deducir, por el principio de buena fe, que la parte actora al aceptar los pagos durante tantos años sin manifestar su inconformidad en relación al uso comercial dado al inmueble, es de concluir que está conforme con el mismo, por lo que de acuerdo al adagio nemo auditur propian turpitudiem allegan, lo cual quiere significar que los jueces no deben oír, ni aceptar como descargo o defensa, alegatos que se basan en la propia torpeza de quienes los invocan.
(c) Que el local no se encuentre en buen estado de servicio y aseo y mucho menos en que se encuentre insolvente en el pago de los servicios públicos, como electricidad, servicio de agua y aseo urbano.
(d) Que se encuentre incurso en alguna causal de desalojo de inmueble establecida en los literales “b”, “c”, “d”, e “i” del articulo 40 de la ley especial, por cuanto, según su dicho, en ningún momento destinó el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana; ni ocasionó deterioros mayores que los provenientes al uso normal, ni que haya cambiado su uso e incumpliera las obligaciones conforme a la ley.
(e) Finalmente, el demandado impugnó la cuantía de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000, 00) estimada por el accionante, por cuanto la considera exagerada, pues alega que no se discute la insolvencia del pago de anualidades de arrendamiento, sino la continuidad o no de la relación arrendaticia.

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION

Pruebas de la parte demandante admitidas.
A la documental contentiva de copia certificada del título supletorio emitido por el Tribunal Accidental de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Amazonas, de fecha 27 de febrero de 2007, registrado por ante el Registro Público Inmobiliario del Municipio Atures, estado Amazonas, en fecha 13 de Agosto de 2007, bajo el número 07, folios 28 al 31, del Protocolo Primero Principal y Duplicado tomo 1°Adic.4 tercer trimestre del año 2007, con el objeto de demostrar que es “propietario del local comercial dado en arrendamiento al hoy demandado”. Este tribunal, le concede pleno valor probatorio, en virtud de no haberse impugnado por la parte contraria y por cuanto ha emanado de un funcionario público con facultades para dar fe pública, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se decide

En cuanto a la documental, marcada con letra “B”, contentiva de copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre el demandante NÉSTOR RAFAEL GONZÁLEZ MAZZORANA y el ciudadano ABDUL KHALEK CAMILLE MAHMOU, en su condición de arrendatario, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ayacucho, estado Amazonas, bajo el número 78, tomo 17, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública, con el objeto de demostrar “la existencia de la relación arrendaticia…; así como también que la relación arrendaticia se mantuvo a tiempo determinado desde el 01 de junio de 2007 hasta el 01 de junio de 2008; y de igual forma para demostrar el contenido de las cláusulas que rigieron desde un principio la relación locativa y que aun continúan vigentes”. Advierte este sentenciador que, al haber sido dicha documental, otorgada por un funcionario público con facultades para dar fe pública, que no ha sido declarada falsa, ni se ha demostrado la simulación en su otorgamiento y al no haber sido impugnada por la parte contraria, le otorga el valor probatorio pleno que le conceden los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.

Con relación a la documental contentiva de inspección judicial extra litem, signada con el número 2014-701, practicada por este Juzgado, en fecha 27 de enero de 2015, en el local comercial objeto de este juicio, que riela a los folios 37 al 54 (en copia certificada) y en los folios 156 al 174 (en original); promovida con el objeto de demostrar (i) que para dicha fecha el cuestionado local comercial no se encontraba abierto al público; (ii) que no se estaba vendiendo algún tipo de mercancía; (iii) que se encontraba cerrado; (iv) que no se encontraban mercancías depositadas; (v) y las condiciones de mantenimiento y conservación en que se encontraba dicho local comercial. Este tribunal, le concede pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por haber sido, dicho documento, otorgado por un funcionario público competente para dar fe pública, y en consideración a que -tal como lo ha establecido la doctrina reiterada de la Sala de Casación Civil- la inspección judicial “… por ser efectuada por un juez, quien en su condición de funcionario público autorizado por la ley para ello, hace fe de los hechos que declara haber efectuado y de aquellos que declara haber visto u oído, indudablemente, tiene carácter de documento público.” (Vid. Sentencia Nº RC.00213, de fecha 16 de junio de 2010, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia). Así se decide.

Con respecto a la documental que riela, en copia certificada, a los folios 55 al 58, contentiva de la Inspección Judicial solicitada por el ciudadano ABDUL KHALEK CAMILLE MAHMOUD, en la causa que se sustanció en el expediente 2015-2349, ante este Juzgado, y practicada por el mismo, en fecha 29 de octubre de 2015, en el local comercial objeto de este litigio; promovida con objeto de demostrar que “en dicha oportunidad el arrendatario intentó hacer ver al tribunal que en el local comercial dado en arrendamiento se estaba desarrollando aparentemente de manera normal una actividad comercial y mercantil al amparo de la existencia de una Sucursal de Importadora Los Tucanes, C.A.”. Advierte quien decide, que se trata de una prueba trasladada, la cual requiere de una especial forma de tramitación. Para que sea admisible este tipo de prueba, cuando provengan de procesos judiciales en los cuales hayan intervenido las mismas partes, la doctrina ha establecido que deben reunirse los requisitos siguientes: (i) que el medio de prueba que se pretenda trasladar haya sido admitido y que las partes hayan tenido la oportunidad de controlar la prueba en su evacuación; (ii) que la prueba ingrese al nuevo proceso mediante copia certificada o autenticas; y (iii) que dichas pruebas haya sido aportadas al nuevo proceso en su oportunidad legal correspondiente, bien con el libelo de la demanda, si se trata de una prueba fundamental, o bien en la fase probatoria. Dicho lo anterior, procede este órgano jurisdiccional a verificar si se han cumplido dichos extremos y de una lectura minuciosa efectuada al acta de inspección analizada, se evidencia que la parte demandante tuvo control de la prueba, tal como se desprende de la intervención realizada por el abogado Luís Gonzalo Barrios, en su condición de apoderado judicial de la parte accionante, igualmente se evidencia que al haber sido evacuado el medio de prueba, no hay dudas de que fue admitido previamente; por otro lado, se evidencia que el presente medio probatorio fue incorporado adecuadamente al haber sido certificado por la Secretaría de este Tribunal; y por último, se evidencia que dicha prueba fue aportada con el escrito de demanda y promovida en la fase probatoria, como de actas se desprende. Por lo precedentemente dicho, este Juzgador, le concede pleno valor probatorio a la documental promovida. Así se decide.

En cuanto a la documental marcada “E”, contentiva de copia certificada de “Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la empresa mercantil ‘Importadora Los Tucanes, C.A”, de fecha 29 de julio de 2015, registrada por ante el Juzgado de Primera Instancia Civil, bajo el número 11, tomo IX, folios 123 al 124; promovida con el objeto de demostrar “la fecha de apertura de la ‘Sucursal de Importadora Los Tucanes, C.A’, fecha ésta que es posterior a la fecha en que se practicó la inspección judicial extra litem en el local arrendado; y que “el domicilio que le fijan a dicha sucursal, …(es) la Avenida Amazonas, frente a Saima Sur, Local S/N, Municipio Atures, estado Amazonas”. Al haber sido otorgada por un funcionario público con facultades para dar fe pública, y, al no haber sido impugnada, quien se pronuncia le concede pleno valor probatorio, con fundamento en lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.

Con relación a las documentales contentivas de copias certificadas de (a) “libelo de demanda por desalojo de local comercial, en contra del ciudadano ABDUL KHALEK CAMILLE MAHMOU, interpuesta por ante este mismo tribunal en fecha 11 de mayo de 2015, cuyo motivo de la pretensión fue el mismo que se ventila en la presente demanda, y quedó identificada con el número de expediente 2015-2349”; (b) “boleta de citación dirigida y recibida por el ciudadano ABDUL KHALEK CAMILLE MAHMOU, en su condición de demandado, para dar contestación a la primera demanda que por la misma pretensión que hoy día reclamo, interpuse en dicho momento, la cual fuera recibida por el demandado en fecha 25 de mayo de 2015”; y (c) “escrito de contestación de demanda que presentara el apoderado judicial del ciudadano ABDUL KHALEK CAMILLE MAHMOU en fecha 27 de julio de 2015, haciendo oposición a la primera demanda presentada por mi persona y la cual se siguió por ante éste Tribunal en el expediente 2015-2349 ; todas con el objeto de demostrar que la fecha de apertura de la “Sucursal de Importadora los Tucanes, C.A” fue posterior a la fecha en que se verificaron dichas actuaciones. Se advierte que, conforme a la doctrina de la Sala de Casación Civil, la naturaleza jurídica de los escritos de alegatos y actuaciones procesales producidos en un juicio distinto, certificados por el secretario de un tribunal, son esencialmente la de un documento privado autenticado, por lo tanto, el tratamiento jurídico que se le debe dar es aquel especialmente establecido en el artículo 1.363 del Código Civil (Sent. N° 532, de fecha 09/08/2013), por lo que, al no haber sido dichas documentales impugnadas en su oportunidad, se le reconoce pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el articulo 1.363 del Código Civil.
En efecto, tal como lo manifestó el accionante, de las documentales analizadas se desprende que posteriormente a la interposición de la primera demanda de desalojo sustanciada en expediente 2016-2349, el demandado inscribió por ante el Tribunal de Primera Instancia Civil de esta Circunscripción Judicial, el acta de asamblea extraordinaria, en la que aperturó la sucursal de Importadora los Tucanes, C.A., en la dirección donde se encuentra ubicado el local comercial objeto del desalojo que en este juicio se demanda. En consecuencia, se tiene por demostrado dicho hecho. Así se decide.

En relación la prueba promovida por el demandante, señalada con letra “I”, continente de recibo de energía eléctrica suministrado por la empresa estatal CORPOELEC debidamente sellado por el ente emisor que corresponde al local comercial de mi propiedad y dado en arrendamiento al hoy demandado, donde se aprecia la existencia de una deuda desde el mes de septiembre de 2015 hasta el 04 de abril de 2016, por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y UN BOLÍVARES CON VEINTITRÉS CÉNTIMOS (Bs. 291,23); con la cual pretende demostrar que el arrendatario incumplió lo establecido en la cláusula novena del contrato de arrendamiento respecto a la obligación que éste tiene de mantener solvente todos los servicios públicos inherentes al funcionamiento del local comercial, es pertinente traer a colación el criterio sostenido por la casación civil, para la valoración de dicha especie de documentos, según el cual, “los recibos de gastos domésticos comunes, como servicios de agua, luz y gas, así como las planillas de depósitos bancarios, esta Sala a establecido que los mismos constituyen tarjas, que son documentos privados de especiales características, los cuales no son susceptibles de ser ratificados por el emisor en juicio, y que estos instrumentos deben ser valorados por el Juez, bajo el principio de sana critica como indicios, dado su carácter especial, al ser diseñados en un formato específico por la compañía o institución bancaria, ya sea pública o privada…”. (Vid. Sala de Casación Civil, Sentencia N° RC.00501, de fecha 17 de septiembre de 2009). En relación a los Indicios, ha dicho la Sala Civil, que deben basarse en la experiencia y supone un hecho indicador, del cual el funcionario infiere lógicamente la existencia de otro. Sobre el particular ha dicho la doctrina, que para que un hecho sea considerado indicio, debe estar plenamente probado en el proceso. (SCC. Sentencia N° 473 de fecha 20/11/2011).
Con base dicha doctrina, este administrador de justicia procede a valorar el medio de prueba promovido. Ahora bien, considerando que por su naturaleza de indicio, debe aplicarse la sana crítica al momento de ser evaluada y para que sea considerado como tal, debe estar probado plenamente en el proceso, en este sentido, es pertinente señalar que en la fase de promoción de pruebas el demandado promovió la prueba de informes, siendo admitida la misma, el día 25/11/2016 (folios 175-176), a los efectos de demostrar que no se encontraba insolvente en el pago del servicio de energía eléctrica, por lo cual se ordenó librar el oficio N° 2016-278 (folio 177), requiriendo información a la Corporación Eléctrica Nacional (CORPOELEC), relacionada con la cuenta 5135373, de lo cual ésta remitió información mediante oficio N° GEDCA-2017-25, de fecha 09/05/2017, en el cual se indicó que la anterior cuenta NIC 5135373, equivalente a la actual cuenta contrato 100003325213, cuyo titular es el demandado Camille Abdul Khalek, adeudaba, para la fecha, la cantidad de bolívares doscientos treinta y cuatro bolívares, con setenta y nueve céntimos (Bs. 234,79), correspondiente a los meses de noviembre 2016 a diciembre de 2016, indicando que no se han actualizado los registros de deuda debido a la migración progresiva de su sistema comercial, conforme al estado de cuenta anexo a dicho oficio (f. 230). En atención a ello, este juzgador haciendo uso del principio de comunidad de la prueba y conforme a lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, concluye que son concordantes entre sí, tanto la prueba documental promovida por el accionante como la prueba de informe promovida por demandado, respecto al hecho de que el arrendatario se encuentra insolvente en el pago del servicio eléctrico, lo que a todas luces constituye el incumplimiento del contrato, acarreando la sanción establecida en el literal “i” de la ley especial que regula la materia. En consecuencia, se tiene por demostrado dicho alegato. Así se decide.

En relación a la prueba de informes promovida por la parte accionante se observa que, conforme al criterio expuesto por la Sala de Casación Civil (sentencia N° 769/ 24/10/2007), según el cual “la prueba de informes como la testimonial de las personas jurídicas colectivas, las cuales, como entes de ficción intangibles, no pueden declarar bajo juramento en juicio, pero sí pueden, como corporaciones, sujetas a responsabilidad patrimonial, dar testimonios escritos o informes a la litis”, y por lo tanto, al momento de ser valorados, debe el juez “aplicar los principios de la sana crítica para apreciar esta prueba (artículo 507) y de la misma manera que atiende a la edad, vida y costumbres de un testigo y al valor de convicción de sus dichos; debe sopesar el mérito de los informes que rinda una entidad pública, o bien una empresa civil o comercial según el conocimiento público que se tenga de ella...”, este Tribunal, en acatamiento a dicha doctrina y a la preservación de la uniformidad de la jurisprudencia emanada de la máxima jurisdicción civil, procede a valorar los informes recibidos, de la forma siguiente:
I) Mediante oficio AAA/DSM: 2016/062, de fecha 06/12/2016, la Dirección de Salud Municipal de la Alcaldía del Municipio Atures del estado Amazonas, informó que desde el año 2006, la competencia en servicio sanitario, registro, permisos u otros, corresponde al Servicio Autónomo adscrito al Ministerio del Poder Popular para la Salud y que desde el año 2013, ni el ciudadano CAMILLE A. KHALEK, ni ningún otro ha realizado trámite alguno por ante dicha oficina, lo cual se evidenció de la revisión de los exiguos archivos que poseen. De lo cual infiere este juzgador, que al no tener competencia dicho órgano, mal podría expedir el permiso sanitario a la cuestionada empresa del arrendatario demandado, por lo que se desestima dicho alegato por no haber sido demostrado. Así se decide.
II)En fecha 07/02/2017, procedente de la Dirección de Rentas Municipales de la Alcaldía de Atures, se recibió el oficio N° 001-2017, mediante el cual ésta informó (i) que el ciudadano Camille Abdul Khalek, solicito la expedición de la patente de industria y comercio el día 26/06/2007, a nombre de la firma personal INVERSIONES NORTE Y SUR KHALEK, F.P.; (ii) que no está autorizada para cobrar el servicio de agua potable por no estar dentro de sus competencias y, (iii) que el demandado realizó los pagos por concepto de aseo urbano a través de la firma personal INVERSIONES NORTE Y SUR KHALEK, F.P., a partir de su inscripción en el año 2007. De la información citada, infiere este sentenciador que el demandado arrendatario, no cumplió con su obligación de tramitar la patente de industria y comercio de la empresa Importadora “Los Tucanes”, C.A. y los pagos por servicio de aseo urbano los canceló a través de otra empresa; en cuanto al pago del servicio de agua, indicó dicha dirección que no tiene competencia para realizar el cobro del mencionado servicio. Es concluyente, para este dispensador de justicia, en virtud de lo expuesto, que el accionado incumplió con la cláusula segunda del contrato, en lo atinente a la solicitud de la patente de industria y comercio y el pago de aseo urbano. Por lo tanto se tiene por demostrados dichos extremos. Así se decide.
III) Por oficio signado SNAT/INTI/GRTI/RG/STIPA/2017/00005, la Gerencia Regional de Tributos Internos Región Guayana (SENIAT-Puerto Ayacucho), informó que la empresa Importadora Los Tucanes, C.A., registrada bajo el Registro Único de Información Fiscal (RIF) J-29720230-7, realizó la inclusión de una sucursal comercial ubicada en la Avenida Amazonas, Local S/N, zona centro de la ciudad de Puerto Ayacucho, Parroquia Fernando Girón Tovar, del Municipio Atures, estado Amazonas, conforme consta en planilla de Registro de Información Fiscal anexa a dicho oficio, sin indicar la fecha en la cual se realizó la mencionada inclusión. Al respecto se advierte que, aun cuando consta que si se realizó la inclusión en dicho registro, el analizado informe no especificó la fecha en que fue realizada tal actuación, sin embargo concatenando lo dicho con la prueba documental del registro del acta asamblea extraordinaria (que riela a los folios 59-64) en la cual se inscribió la apertura de la sucursal, se puede deducir que la participación de la inclusión se hizo posterior a la fecha en que se inscribió el acta de asamblea, pues ésta se registró en fecha 29/07/2015, lo que también es posterior a la firma del contrato de arrendamiento (14/06/2007) y por tanto se concluye que el accionado no cumplió lo pactado en la cláusula segunda del mismo, y, por consiguiente incurrió en la causa de desalojo establecida en el literal “i” de la ley que rige la materia. Así se establece.
IV) La Dirección de Desarrollo Urbano y Hábitat de la Alcaldía del Municipio Atures, mediante oficio N° 012, informó que en sus archivos no reposa ningún documento de conformidad de uso a nombre del ciudadano Camille M. Abdul Khalek, por lo que una vez más se demuestra el incumplimiento de la cláusula segunda, así se establece.

A las testimoniales de los ciudadanos Nectalí Devía Solano, titular de la cédula de identidad número V-1.568.039; Vilma Saldeño Martínez, titular de la cédula de identidad número V-15.086.484; Diego Alberto Saez Valero, titular de la cédula de identidad número V-15.499.355 y Humberto José García Silva, titular de la cédula de identidad número V-18.835.468, con el objeto de “demostrar que el local comercial arrendado al hoy demandado permaneció por mucho tiempo cerrado, sin practicar en el ningún tipo de actividad comercial, así como también para dejar constancia sobre las condiciones físicas de conservación y mantenimiento en que se encontraba dicho local comercial, y a partir cuanto se estableció en dicho inmueble la Sucursal de Importadora Los Tucanes, C.A.”., este tribunal les concede pleno valor probatorio por cuanto de sus dichos se evidencia que han declarado la verdad de lo que conocen, sus deposiciones concuerdan entre sí, y por cuanto no son inhábiles, no tienen impedimento, no fueron impugnados ni tachados por el contendiente, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. De dichos testimonios se desprende que el local nunca fue abierto al público, que no se vendía ningún tipo de mercancía, que siempre estaba cerrado, que nunca vieron al ciudadano Camille Abdul Khalek en dicho establecimiento, que estaba siendo usado como depósito de cosas viejas y en desuso, que estaba abandonado y habían filtraciones, restos de cemento y roedores, así como que después de interpuesto el proceso judicial fue que limpio el local y activo la venta de mercancías, entre otras cosas, todo lo cual concuerda con lo alegado y probado por el demandante. Así se establece.

DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS
Con base al estudio realizado a las actas del presente expediente, se determinó que ha sido controvertidos los siguientes hechos: a) que el contrato se haya convertido a tiempo indeterminado; b) que al inmueble arrendado se le esté dando un uso distinto al establecido contractualmente; c) que el local no se encuentre en buen estado de servicio y aseo y que este insolvente en el pago de los servicios públicos de electricidad, agua y aseo; d) que se encuentre incurso en alguna causal de desalojo establecidas en el artículo 40 de la ley especial, por cuanto no ha destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos y en contravención al contrato de arrendamiento, ni ha causado deterioros mayores de los provenientes del uso normal, que haya cambiado el uso del inmueble y que incumpliera las obligaciones conforme a la ley; y e)que la cuantía estimada por el actor es exagerada y por tanto la impugna.
MOTIVACION PARA DECIDIR
Como consecuencia de lo establecido previamente, pasa este sentenciador a decidir la controversia, con fundamento en lo alegado y probado en autos y sobre la base de las consideraciones siguientes:
La parte demandante afirmó que suscribieron el contrato de arrendamiento por un lapso de un año prorrogable, desde el día 01 de junio de 2007 hasta el día 01 de junio de 2008, y que una vez vencido dicho contrato paso a ser a tiempo indeterminado, por cuanto el canon sufrió variaciones sucesivas; por otro lado, el demandado negó que el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado, afirmando que el mismo se prorrogó de manera contractual al no haberse manifestado expresamente la voluntad de querer terminar la relación locativa, esgrimiendo que no podría pasar a ser a tiempo indeterminado al no estar vencida la prorroga legal.
Conforme a lo expuesto por las partes, se evidencia que el día del vencimiento del contrato, a saber, el 01 de junio de 2008, la parte demandada no le manifestó al accionado su voluntad de dar por terminado el contrato, ya que según la cláusula cuarta, su prorroga dependía de la voluntad de ambos, recibiendo los cánones de arrendamiento sin ninguna oposición y aumentándolos sucesivamente en el transcurso del tiempo; asimismo, el demandado permaneció en posesión del local en cuestión sin que hubiera oposición por el demandante, aceptando los aumentos sin ningún problema.
Al respecto es pertinente traer a colación lo que sobre estos casos, estipula el Código Civil.
Así, el artículo 1.600, establece que si “a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”, es decir, a tiempo indeterminado.
De la norma citada se desprende, la presunción de renovación del contrato, cuando el arrendador permite y deja en posesión al arrendatario, pero en estos casos, el contrato se regla conforme a lo estipulado para los contratos a tiempo indeterminado, lo que significa que al subsistir la posesión del arrendatario sobre el local comercial objeto de este juicio, se presume celebrado a tiempo indeterminado y se regla por las disposiciones relativas a dicha especie de contrato.
En ese mismo sentido, dice el artículo 24 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que la duración mínima del arrendamiento será de un (01) año; luego el artículo 26 de la misma disposición legal, expresa que al vencimiento de los contratos el arrendatario tendrá derecho a una prorroga legal de entre 6 meses y 3 años, según sea el tiempo del arrendamiento, durante dicha prorroga se considerara el contrato a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones, salvo las variaciones del canon.
De allí, que no opera la prorroga legal en el caso de marras, pues la relación pasó a ser a tiempo indeterminado, por no haberse declarado la voluntad de dar por terminado el contrato, por lo que al existir la tácita reconducción deben prevalecer las mismas reglas que lo rigen, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que pueden acordarse de mutuo acuerdo o ser objeto de un procedimiento administrativo de regulación.
En este mismo sentido vale decir que cuando el arrendatario incumple lo pactado contractualmente, pierde su derecho a la prorroga legal, en virtud de que en estos caso de incumplimiento lo que opera es el desalojo como una sanción legal al arrendatario renuente; por otro lado, también es menester decir que dicha prorroga legal, únicamente procede para los caso en que el contrato finalice por vencimiento o por voluntad de las partes.
En razón de lo expuesto, se desestima el alegato del demandado. Así se decide
PUNTO PREVIO
Como antes se dijo el accionado impugnó la cuantía estimada por el demandante por considerarla exagerada.
Para resolver lo anterior, la norma del artículo 38 de la ley adjetiva civil, contempla que el juez decidirá sobre la estimación en capitulo previo en la sentencia definitiva, siendo dicha oportunidad procede este sentenciador en los términos que siguen.
En el presente caso la pretensión del demandante tiene por objeto el desalojo del local comercial arrendado, con motivo del incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del demandado.
Pues bien, indica el articulo 36 eiusdem, que cuando se trate de demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinara acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios, pero si dicho contrato es a tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando los canon de un año.
Así las cosas, el accionante estimo su demanda en la suma de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000, 00), así como también se observa que afirmó que el último aumento pactado por las partes fue de cinco mil bolívares (Bs. 5.000, 00), de lo cual se infiere, que al acumular doce (12) mensualidades de cinco mil bolívares (Bs. 5.000, 00), se tiene como resultado la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00), por lo que la estimación se realizó conforme a derecho.
No obstante lo dicho, se advierte que la parte demandada luego de impugnar la cuantía no demostró, por ninguno de los medios probatorios previstos en la ley, que la estimación del demandante fue exagerada, toda vez que, como lo ha establecido la Sala Civil, la carga de la prueba corresponde al impugnante. Por lo tanto, se desestima la impugnación planteada por el demandado Camille Abdul Khalek. Así se decide.
Ha negado el demandado, el hecho afirmado por el accionante consistente en que aquel le dio al inmueble arrendado, un uso distinto al establecido contractualmente, pues a su decir, el deposito constituye un acto de comercio conforme a lo establecido en el numeral 10, del artículo 2 del Código de Comercio.
En primer lugar, es menester precisar que la norma citada por el accionado se refiere al depósito de mercancías.
Pues bien, del análisis realizado al material probatorio aportado, en específico, a la inspección judicial ante litem promovida por la parte demandante, se pudo constatar que las cosas que permanecían en el local arrendado, para el momento en se evacuó la misma, no eran mercancías, sino que por el contrario, se dejó constancia de que eran cosa en desuso que se encontraban en forma desordenada y llenas de polvo y telaraña y siendo que según la cláusula segunda del contrato el uso que debía darle al local era exclusivamente comercial o mercantil, incurrió el arrendatario en incumplimiento de lo convenido contractualmente, por lo que debe ser desechado el alegato del accionado. Así se establece.
En cuanto al dicho negado del accionado, relativo a que el establecimiento comercial no se encuentra en buen estado de servicio y aseo y mucho menos que se encuentre insolvente en el pago de los servicios públicos, como electricidad, servicio de agua y aseo urbano, se advierte, que conforme quedo plenamente demostrado en la inspección judicial extra litem que riela a los folios 156 al 174, específicamente del registro fotográfico anexo, se evidencia, que para ese momento, el inmueble se encontraba sucio, con máquinas de video juego viejas, muebles de madera con vidrios quebrados, sillas, estructura para toldo desarmada, así como en la parte de arriba se evidencio un tiradero de basura, parte de las paredes manchadas y desconchadas por la humedad causada por la posible filtración de agua, por lo que ciertamente el inmueble arrendado no contaba con un buen servicio de mantenimiento y aseo. Por otra parte, quedo plenamente demostrado con el ESTADO DE CUENTA POR NIC, que riela al folio 75, emitido por la empresa “CORPOELEC”, así como con el informe remitido por la misma empresa, promovida a solicitud del mismo demandado, que se encuentra insolvente en el pago del servicio de energía eléctrica y que adeuda la cantidad de Bs. 234, 79., por lo que incumplió una vez más el contrato, por lo que se encuentra incurso en la causal de desalojo establecida en el literal “i” del artículo 40 de la ley que rige la materia. Así se establece.
Al hecho negado por el demandado, según el cual manifestó que no se encuentra incurso en alguna causal de desalojo de inmueble establecida en los literales “b”, “c”, “d”, e “i” del artículo 40 de la ley especial, por cuanto, según su dicho, en ningún momento destinó el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana; ni ocasionó deterioros mayores que los provenientes al uso normal, ni que haya cambiado su uso e incumpliera las obligaciones conforme a la ley. Este Tribunal le merece la siguiente consideración. Por haber incurrido el demandado en el incumplimiento de las cláusulas del contrato, como lo son: haber usado el inmueble como depósito no comercial, incumplir el pago del servicio de electricidad y aseo urbano, las obligaciones conforme a la ley y el contrato al no haber tramitado la conformidad de uso, no haber solicitado la patente de industria y comercio, incurrió en las causales de desalojo prevista en los literales “d” e “i” del artículo 40 del Decreto, con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo cual, lo procedente en derecho es el desalojo del arrendatario demandado. Así lo decide este Juzgado.

DISPOSITIVA

Por los razonamientos de hecho y de derecho expuestos, este Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Atures y Autana de la Circunscripción Judicial del estado Amazonas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: Con lugar la demanda de desalojo de inmueble interpuesta, en fecha 24 de mayo de 2016, por el ciudadano NÉSTOR RAFAEL GONZÁLEZ MAZZORANA, titular de la cédula de identidad N° V-1.563.772, en contra del ciudadano CAMILLE MAHMOUD ABDUL KHALEK, titular de la cédula de identidad N° V-18.050.662.
SEGUNDO: Se ordena al ciudadano CAMILLE MAHMOUD ABDUL KHALEK, que realice la entrega del inmueble ubicado en la calle Amazonas, frente a Saima Sur, de este ciudad de Puerto Ayacucho, estado Amazonas, continente del local comercial identificado con el N° 1, de las siguientes características: dos mezzaninas, escaleras y barandas de hierro, dos baños, con piso de caico en la parte baja y de cemento con oxido amarillo la parte de arriba, techo de tabelones impermeabilizados, dos puertas santamaría y un tanque para aguas blancas, en el mismo estado en que le fue entregado para el momento de la celebración del contrato, debiendo realizar las reparaciones y refracciones necesarias a dicho local antes de su entrega, conforme con lo establecido en el artículo 8 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber sido totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la sala del Despacho del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Atures y Autana de la Circunscripción Judicial del estado Amazonas, a los ocho (08) días del mes de junio de dos mil diecisiete (2017). Años 207 de la Independencia y 158° de la Federación.
El Juez Provisorio,
Abg. ELVIS ALBERTO TRABANCA
La Secretaria,
Abg. CELY MENARE VIERA
En esta misma fecha, siendo las 3:30 p.m. se publicó y registró la anterior sentencia.
La Secretaria,
Abg. CELY MENARE VIERA
Exp. N° 2016-2447